Obremenitev prava. Obremenitev pravice na nepremičnini in njene različice

24.05.2022

Kako prodati in kupiti nepremičnino z bremenom

Nepremičnine z bremeni naj bi seveda stale manj. Nepremičnine z obremenitvijo ne bo težko prodati ali kupiti, če boste upoštevali vse normative, ki jih določa zakon.

Če je stanovanje v hipoteki, je potrebno soglasje hipotekarnega upnika (običajno banke). O prihajajoči transakciji je treba obvestiti nasprotno stranko in upnika. Verjetno bo kupec prosil za ogled sporazum o posojilu, in banko terminsko pogodbo o prodaji. Uslužbenci banke bodo izdali soglasje k prodaji ali želeli biti prisotni pri transakciji.
Če je vzpostavljena služnost, so te informacije v katastrskem potnem listu ali USRR (Enotni državni register pravic do nepremičnin). Ti podatki so javni in do njih lahko dostopa vsak. Da se zaščitite, je bolje, da to točko posebej določite v pogodbi.
Če se nepremičnina prenaša v uporabo po pogodbi, je treba ugotoviti obdobje, predkupno pravico do podaljšanja pogodbe, kdo uporablja nepremičnino.
Če je stanovanje obremenjeno s stanovanjsko pravico drugih oseb, je smiselno ugotoviti, na podlagi česa je ta pravica nastala, starost oseb, kolikšen del celotnega stanovanja jim je bil dan v uporabo.

Kupoprodajna pogodba

Civilni zakonik Ruske federacije zavezuje prodajalca, da opozori kupca na drugega pridobitelja nepremičnine in ali imajo druge osebe kakršne koli pravice do te nepremičnine.

Pri prodaji stanovanjskih prostorov velja nujno pravilo: v pogodbi morajo biti navedene vse osebe, ki lahko uporabljajo stanovanjske prostore, potem ko jih pridobi druga oseba. Registrski organi običajno zahtevajo samo potrdilo o registraciji. Ta dokument bo v malo pomoč, če se imetniki avtorskih pravic niso želeli prijaviti v svojem dejanskem kraju bivanja.

Če se stvar prenese z bremenom, mora biti v posebnem razdelku v pogodbi navedeno vse, kar je povezano s to omejitvijo:

termin,
imetnik pravice,
Kaj točno je breme?
podlaga za obremenitev.

Kakšna je nevarnost stanovanja z bremenom za kupca in lastnika

Če je stanovanje zastavljeno, potem enotni državni register pravic vsebuje vpis o tem, zato je skoraj nemogoče prodati stanovanje brez soglasja hipotekarnega upnika in kupec bo tako ali drugače ugotovil, da stanovanje je pod hipoteko.

Če govorimo o pravici do uporabe stanovanja takšnih oseb, kot so najemnik, volilojemnik, nekdanji družinski član lastnika, potem, žal, če svoje pravice niso želeli prijaviti in tega prodajalec ni povedal, kupec bo izvedel za prisotnost najemnikov šele, ko bodo izjavili o vaših pravicah.

V drugem primeru soglasje ni potrebno, vendar je takrat prodajalec dolžan obvestiti kupca, kdo ima pravico do uporabe stanovanja. Če tega ne stori, bo transakcija na zahtevo kupca razglašena za neveljavno, zato zahteva zakona ne bo upoštevana.

Kakšna so bremena

Obstaja 9 vrst obremenitev:

Hipoteka.
Aretirati.
Najemnina.
Upravljanje zaupanja.
služnost.
Najemnina.
Skrbništvo (materinski kapital).
Registracija mladoletnega otroka.
Dovoljenje drugega zakonca.

Analizirajmo vsakega od njih podrobneje.

1. Hipoteka

Hipoteka je kot vrsta obremenitve najpogostejša. Pri nakupu stanovanja s hipotekarnim kreditom je stanovanje zastavljeno do celotnega plačila. Takšno nepremičnino lahko kadar koli prodate, vendar se vsak kupec ne želi vključiti v tak postopek.

2. Aretacija

Aretacija nastopi, ko sporne situacije po stanovanju. Izrečejo ga lahko sodišča, sodni izvršitelji in policija. To je ena najtežjih omejitev. Naloži se, če je treba lastnika vključiti v izpolnjevanje določenih obveznosti: plačilo dolgov za račune za komunalne storitve, posojila, preživnine itd.

3. Najemnina

Najemnina je v Rusiji pogosta obremenitev. Lastnik stanovanja podpiše obveznost prenosa lastništva svojega stanovanja na drugo osebo. V zameno zanj zahteva dosmrtno oskrbo. Glede te nepremičnine ni mogoče storiti ničesar. Omejitev se odpravi šele po smrti trenutnega lastnika. Od tega trenutka preide pravica do stanovanja na tistega, ki je skrbel za lastnika.

4. Zaupniško upravljanje

Skrbniško upravljanje - prenos pravic upravljanja nepremičnin na skrbnika. Ta vrsta obremenitve se redko uporablja in le, če lastnik iz nekega razloga ne more osebno nadzorovati svoje nepremičnine.

5. Enostavnost

Služnost je pravica ene osebe do uporabe nepremičnine druge osebe. Na primer, stanovanje je razdeljeno med dva lastnika v enakih deležih, vendar je ena od sob prehodna. Torej tisti, ki mu ne pripada, bo še vedno vsaj šel skozi to sobo.

6. Najemnina

Najemna pogodba ne ovira prodaje nepremičnine. A nekaj je: novi lastnik najemnikov ne bo mogel izseliti pred iztekom najema. Težava je v tem, da se včasih takšni dogovori sklepajo za daljše obdobje ali celo za nedoločen čas.

7. Skrbništvo in materinski kapital

Skrbništvo je obremenitev, ki je naložena stanovanju, kupljenemu z materinskim kapitalom. V tem primeru lastniki stanovanja niso samo starši, ampak tudi otroci. To pomeni, da takšnega stanovanja ni mogoče prodati brez dovoljenja skrbniških organov.

8. Registrirani mladoletniki

Če je v stanovanju prijavljen otrok, mlajši od 18 let, to nalaga omejitve dejanj na takšnih nepremičninah. Otrok se lahko izpiše le s soglasjem organa skrbništva in obeh staršev.

9. Soglasje drugega zakonca

Če je bilo stanovanje kupljeno med zakonsko zvezo, je to skupno pridobljeno premoženje in ga en zakonec ne more prodati brez notarsko overjenega soglasja drugega.

Posledice transakcij z obremenjenim stanovanjem

Lastnik stanovanja z omejitvami ima veliko različnih težav, če je lastninsko pravico na njem prenesel, bremena pa ni odstranil. Postopek je lahko še bolj zapleten, če je po transakciji odšel v tujino. In če do prodaje še ni prišlo, je bolje, da lastnik poišče strokovno pomoč odvetnikov.

V primeru, da se stanovanje prodaja z bremeni, potem lahko plačilo vseh sodnih stroškov za rešitev tega vprašanja s strani novih lastnikov pade na nekdanjega lastnika. Zato je bolje, da se znebite teh težav pred dejstvom transakcije. Kar zadeva kupca, bo omejitev lastništva prizadela tudi njega, tako da s stanovanjem ne bo mogel v celoti razpolagati.

Obremenitev nepremičnine, preprosto povedano, ni nič drugega kot prisotnost prepovedi ali omejitev pravic lastnika do razpolaganja, uporabe ali prodaje obremenjene nepremičnine.

Pri nakupu katere koli nepremičnine (stanovanje, hiša, poslovni prostor itd.) Je vredno zapomniti, da informacije o takem odtenku, kot je prisotnost ali odsotnost bremena, niso vedno navedene v prodajni pogodbi. Najboljši način da se zaščitite pred neprijetnimi situacijami je imeti potrebne informacije do sklenitve končnega posla.

Obremenitve nepremičnin lahko razdelimo v dve skupini:

tiste, ki nastanejo po volji lastnika (zavarovana nepremičnina);
tiste, ki niso odvisne od lastnika (pripor nepremičnine).

V vsakem primeru prisotnost bremena v kakršni koli obliki bistveno omejuje svobodo ravnanja lastnikov (polna uporaba, transakcije).

Pozor! Največkrat se pojma omejitev in obremenitev nepremičnine identificirata.

Podrobnosti o vsaki vrsti bremena

Na ruskem trgu nepremičnin se razlikujejo naslednje najpogostejše vrste bremen:

hipoteka;
najemnina;
najemnina;
aretirati;
upravljanje zaupanja.

Hipoteka

Gre za začasen prenos dela lastninskih pravic na kreditno institucijo za pridobitev kredita (posojila). Ker lastnik dobi gotovina, nato pa posojilodajalcu v zameno zagotovi tehtno jamstvo za njihovo vrnitev - zastavo. Skladno s tem lastnik do vrnitve denarja in izteka pogodbe ni upravičen opravljati nobenih transakcij z nepremičninami.

Najemnina

Tovrstna obremenitev nastane ob podpisu najemne pogodbe. Po katerem lastnik nepremičnine, to je najemodajalec, prenese pravico do uporabe svoje nepremičnine na drugo osebo, v tem primeru na najemnika, proti plačilu pod vnaprej dogovorjenimi pogoji.

Najemnina

Gre za način prenosa lastninske pravice na drugo osebo, kjer je obvezno plačilo najemnine. Renta pomeni dosmrtno preživljanje prejšnjega lastnika z obveznostjo plačila stroškov zdravil, hrane in drugih stroškov, določenih v rentni pogodbi.

Aretirati

To obremenitev nepremičnine ni naložena po volji lastnika, temveč po odredbi državnega organa (sodišča). Pripor v tem primeru deluje kot način zagotavljanja izpolnitve pogojev zahtevka. Transakcije s takim premoženjem, vključno z nakupom in prodajo, so prepovedane. Pripor je mogoče odstraniti le, če so odpravljeni vsi razlogi za njegovo naložitev, opisani v sodni odločbi.

Upravljanje zaupanja

Prenos lastništva nepremičnine za določen čas. Oseba, ki prejme pravico do upravljanja nepremičnine, se imenuje skrbnik. Premoženje je dolžan upravljati izključno v interesu osebe, ki daje takšno pravico, to je ustanovitelja.

Tovrstna obremenitev posledično povzroči težave pri razvezi takšne pogodbe. Skrbniško upravljanje nalaga določene omejitve pravice lastnika do upravljanja premoženja in v skladu s tem prenaša vse možnosti na skrbnika.

Pozor! Včasih lastnik ni lastnik celotnega premoženja, temveč le določen delež, ki je lahko tudi obremenjen.

Ta omejitev ne dovoljuje vsem udeležencem transakcije upravljanje zaupanja opravijo delitev nepremičnine po lastni volji in dogovoru, saj bo to veljalo tudi za delež premoženja, ki je obremenjen.

Značilnosti registracije bremena nepremičnine

Vpis bremena nepremičnine, tako kot vsaka druga lastninska pravica na njej, je pod strogim nadzorom države in je urejen z veljavno zakonodajo. Vsaka posojilna pogodba, zavarovana z nepremičnino, mora biti evidentirana pri organih Rosreestra. V Enotnem državnem registru pravic do nepremičnin in z njimi povezanih poslov se izvede ustrezen vpis o nastanku takšne zastave.

Pogodba o obremenitvi nepremičnine začne veljati le, če lastnik nepremičnine predloži vse dokumente, ki v celoti potrjujejo njegovo pravico do lastništva predmeta zastave. Omejitve za nepremičnine začnejo delovati od trenutka, ko bodo ustrezni državni organi registrirali ta dokument. To se običajno zgodi v enem mesecu po dokončanju in predložitvi izčrpnega seznama potrebnih papirjev.

Pozor! Izjema so stanovanjske hipoteke in notarsko overjeni promet nepremičnin, ki je obremenjen med delovnim tednom.

Trajanje postopka upoštevanja omejitev na zemljiških parcelah je odvisno od njihove katastrske namembnosti ali od stavb, ki se na njih nahajajo.

Pridobitelji in imetniki pravic lahko samostojno podajo pobudo – vpišejo obremenitev nepremičnine. Ker pa so v tem primeru igralci tretja oseba, je treba na takšna dejanja z obvestilom opozoriti imetnika avtorskih pravic.

Značilnosti odstranitve bremena

Odstranitev bremena z nepremičnine se izvede v 3-5 delovnih dneh. Za spremembo registracijske evidence je potrebno predložiti celoten paket dokumentov enemu od državnih organov Rosreestra ali podružnici večnamenskih centrov (na kratko - MFC).

Ker je v Rusiji veliko organizacij MFC, stranki ni treba dolgo čakati, da pride na vrsto, vendar se lahko obdobje podaljša do 10 dni.

Seznam zahtevanih dokumentov:

dokument, ki potrjuje pravico do lastništva nepremičnine;
hipotekarni depozit v banki;
dokument, ki ga izda banka, ki potrjuje izpolnitev pogodbe;
vloga za odpravo bremena;
osebni dokument;
davčno potrdilo.

Omejitve lastnine je mogoče odstraniti v naslednjih primerih:

po predčasni izpolnitvi obveznosti;
voden po odločitvi sodišča;
s sklenitvijo prijateljskega sporazuma z vsemi vpletenimi stranmi;
po opravljenih vseh obveznostih udeležencev.

Za odpravo omejitve nepremičnine je potreben obvezen nastop v Rosreestru vseh strank ali njihovih zakonitih zastopnikov, ki sodelujejo v pogodbi. Zahtevane so tudi vloge vseh subjektov posla o popolni izpolnitvi vseh obveznosti, ki jih določa pogodba o obremenitvi.

Obremenitev nepremičnin je precej zapleteno vprašanje, ki je posledica velikega števila omejitev na nepremičninah, od katerih ima vsaka svoje značilnosti. Pri vlaganju v nepremičnino je obvezno preučiti prodajno pogodbo in vložiti zahtevo za lastništvo v državni register. Navsezadnje je to edini način, da se prepričamo o pravilnosti in zakonitosti načrtovane transakcije.

Pridobitev nepremičnine na primarnem trgu običajno ne povzroča skrbi glede njene pravne čistosti. Toda sekundarna stanovanja imajo lahko veliko neprijetnih presenečenj, zlasti glede bremen. Zato je treba takšne predmete skrbno pregledati, da bi se izognili škodljivim posledicam.

Številni pregledi bodo pomagali zavarovati posel. Najprej preverite vse naslovne dokumente, njihovo pristnost. Nato naročite in prejmite izpisek iz USRN, bodite pozorni na odsotnost bremen in omejitev.

Zakonodaja Ruske federacije vam z redkimi izjemami dovoljuje prodajo takšne nepremičnine, nato pa se dodatne odgovornosti prenesejo na novega lastnika. Nekateri namenoma kupijo na primer stanovanje z bremenom, saj je njegova cena precej nižja, a pri tem je treba vedeti, kako težko je breme odstraniti.

Kaj je breme?

Pojem obremenitev pomeni vsako omejitev, ki je naložena nepremičnini na podlagi sklenjene pogodbe ali zakona. Potem je lastnik omejen pri uporabi ali razpolaganju z njim. Ker se obremenitev nanaša na predmet, potem vse omejitve, dolgovi in obveznosti z njim preidejo v primeru prodaje na novega lastnika. Temu se lahko izognemo tako, da v transakcijski pogodbi določimo možnosti njihovega odstopa.

Vrste bremen na nepremičninah

Odredba Državnega zemljiškega odbora Ruske federacije z dne 22. novembra 1999 št. 84 "O izdaji dokumentov za vzdrževanje državnega zemljiškega katastra" opredeljuje glavne vrste bremen na nepremičninah:

pravica uporabe (vključno z zakupom, neodplačno uporabo, dosmrtnim preživljanjem in služnostjo) se lahko ustanovi za najmanj eno leto;
skrbniško upravljanje (v primeru stečaja, dedna razmerja, skrbništvo, skrbništvo);
zastava;
aretirati;
omejitve, ki jih naložijo organi glede razpolaganja, uporabe nepremičnin in izvajanja številnih del;
drugi posli, določeni z zakonom, ki obremenjujejo premoženje.

Razlogi za uvedbo omejitev so lahko:

pravnomočna sodna odločba;
posel s sklenitvijo pogodbe;
akt lokalnih upravnih ali državnih organov;
na podlagi zakona.

Kako se omejujejo pravice lastnika nepremičnine z bremenom?

1. Najemnina. V primeru najema se sklene ustrezna pogodba. Če želi lastnik nepremičnine le-to prodati, se le-ta ne prekine, obveznosti iz pogodbe se prenesejo na novega lastnika za ves čas veljavnosti.

2. Obljuba. Obstajajo obremenitve na podlagi pogodbe in obveznosti. Premoženje se praviloma prenaša v zavarovanje za pridobitev določenih denarnih posojil. Po poplačilu dolga se breme odstrani. Prenos lastninske pravice na drugo osebo se lahko izvede samo s soglasjem zastavnega upnika.

S soglasjem zastavnega upnika lastniku ni prepovedano odtujiti zastavljenega premoženja in ga prenesti v začasno uporabo. Če se uresniči za poplačilo dolga po hipotekarnem posojilu, je lastnik dolžan izpustiti zasedeno nepremičnino. Hkrati zakon predvideva, da se lastnik obrne na sodišče in s svojo odločitvijo pridobi stanovanje za začasno uporabo ali odloži prodajo nepremičnine. Rok ni daljši od enega leta.

3. Najemnina. Najemna pogodba predpisuje doživljenjsko vzdrževanje nepremičnine in njenega lastnika. To je lahko kupoprodajna transakcija, pri kateri prejšnji lastnik obdrži pravico živeti v tem bivalnem prostoru vse življenje ali ne samo živeti, ampak je tudi vzdrževan.

V primeru dosmrtnega preživljanja z vzdrževano osebo po pogodbi prejemnik najemnine prenese nepremičnino na njenega plačnika. Slednji prevzame obveznost preživljanja osebe, določene v pogodbi. Vsako pravno dejanje s takim premoženjem zahteva soglasje prejemnika najemnine.

Določa časovno omejitev najmanj enega koledarskega leta. Pravica do uporabe bremeni tistega, ki mu je podeljena.

Takšni dogovori so koristni za obe strani. Za lastnika pa s tem, da prejema dosmrtno preživnino na račun prejemnika, ki ga plačuje tudi za komunalne storitve, ne da bi izgubil pravico do bivanja v stanovanju. Za prejemnika najemnine je ta pogodba ugodna iz razloga, ker na koncu dobi stanovanje. Breme se odpravi po smrti lastnika, ki je bil vzdrževan in je premoženje prenesel po pogodbi.

Obremenitev z najemnino predstavlja nevarnost odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika ob nastopu določenih pogojev.

4. Enostavnost. Pravica zunanje osebe do uporabe lastnine, ki vam pripada. Na primer pri prehodnih prostorih, ko v svojega ni mogoče priti drugače kot skozi prehod.

Obstaja več oblik:

zasebna služnost uporablja, ko drugi ljudje uporabljajo vašo lastnino za lastno korist. Ustanovljen je na podlagi sporazuma, ki mora biti registriran pri Rosreestru, oz obsodba. V tem primeru lahko lastnik v celoti razpolaga s svojim stanovanjem, vendar bo služnost še naprej delovala.
javna služnost naložena na podlagi sporazuma med posameznikom in državo. Takšna oblika je možna na primer v primeru stanovanjskega objekta, ki se nahaja na mestu načrtovane ureditve nove ceste. Nato se lastnikom stanovanj ponudi stanovanje za preselitev ali denarno nadomestilo.

Obremenitev služnosti ne odvzema lastninske pravice, ampak nalaga lastniku omejitve, pri javni služnosti - tveganje prejema nezadostnega nadomestila za stanovanje ali tveganje zagotavljanja manj udobnega bivalnega prostora.

5. Zaupniško upravljanje. Namestite ga lahko v več primerih, najpogostejši so:

bankrot;
dedna razmerja;
skrbništvo;
oskrba.
V tem primeru lastninske pravice ne preidejo na zaupanja vredno osebo. Vendar se zavezuje, da bo premoženje upravljal v interesu imetnika pravice ali druge osebe, ki jo je določil. Pogodba o prenosu premoženja v skrbniško upravljanje je obremenjujoč dokument.

6. Aretacija nepremičnin. Resne težave lahko nastanejo za prodajalca, ko se kupcu stanovanja, obremenjenega z arezo, zavrne registracija. Prodajalec je lahko na podlagi zahtevka kupca odgovoren za goljufije.

Odvzem stanovanja lastniku odvzame pravico, da ga odtuji (proda, zamenja). Če poskusite ignorirati to obremenitev, bo vsaka sklenjena pogodba razveljavljena in razveljavljena.

7. Hipoteka. Ob vlogi za hipotekarni kredit banka praviloma obremeni nepremičnino, pod katero je najeto. Breme se odpravi šele po popolnem poplačilu dolga in obresti nanj.

Ves čas uporabe hipoteke lahko lastnik s soglasjem banke, ki je izdala posojilo, vpiše svojo družino na bivalni prostor, ga uporablja brez omejitev, ne more pa ga odtujiti.

Banka se lahko v redkih primerih strinja s prodajo stanovanja, obremenjenega s hipoteko, vendar se je o možnostih odplačevanja kredita treba pogovoriti s kupcem. To je lahko prenos posojila na novega lastnika ali odplačilo s sredstvi kupca v imenu prodajalca. Vsak dogovor mora biti v pisni obliki in notarsko overjen.

Veliko tveganje je možnost, da ostanete brez stanovanja, če ga ni mogoče izpolniti zadolžnice pred upnikom.

8. Obremenitve v obliki dolgov, neodpuščenih in mladoletnih oseb bo povzročilo potrebo po plačilu komunalnih računov ob upoštevanju vseh oseb, prijavljenih v stanovanju. Prisotnost ali odsotnost prijavljenih najemnikov lahko preverite z izpisom iz hišne knjige. Navedeni so tudi začasno odsotni, ki imajo pravico, da se po vrnitvi ponovno prijavijo. To so tisti, ki jim je odvzeta prostost, ki so začasno v posebnih zavodih, na daljših službenih potovanjih itd.

Po zakonu se morajo državljani, prijavljeni v stanovanju, po prodaji odjaviti. V nasprotnem primeru jih lahko novi lastnik na sodišču izseli. Vendar se lahko registrirani državljani tudi pritožijo zoper transakcijsko pogodbo in dosežejo njeno priznanje za neveljavno.

Nemogoče je izpisati v sodnem redu mladoletne otroke. Otroci, mlajši od 18 let, so priznani kot nesposobni in njihove pravice zastopajo starši (skrbniki). Izpisek iz stanovanja in njegova prodaja se lahko izvedeta le s soglasjem organov skrbništva in skrbništva ter zagotovitvijo registracije otrok v drugem stanovanjskem območju.

Kako odpraviti obstoječa bremena?

Bremena se odstranijo takoj po odpravi vzrokov, ki so jih povzročili. Vsa dejanja za ustvarjanje in odpravo bremen nepremičnin morajo biti registrirana pri Rosreestru.

Za odpravo omejitev se mora lastnik obrniti na podružnico Rosreestra ali prek MFC z dokumenti, ki potrjujejo odpravo njihovih vzrokov. V nekaterih primerih bo potrebna prisotnost osebe, ki je dala pobudo za obremenitev.

Če omejitve ni mogoče odpraviti na običajen način, lahko obnovite svoje pravice na sodišču, tako da predložite vse dokaze. Nato se lastnik v primeru pozitivne odločitve obrne na Rosreestr s sodno odločbo.

Če obstaja sodna odločba o prekinitvi aretacije, se to dejstvo vpiše tudi v register.

Breme po pogodbi o hipotekarnem kreditu preneha v naslednjih primerih:

celotno odplačilo posojila in obresti nanje,
iz razlogov, predvidenih za predčasno odpoved,
smrt premoženja, ki je služilo kot zavarovanje,
izvedba predmeta v odplačilo posojila.

Informacije o odstranitvi bremena se obdelajo v podružnici Rosreestra v treh dneh od datuma vložitve vloge. Za te dejavnosti se ne zaračuna državna dajatev.

Ali je možno prodati obremenjeno nepremičnino?

Če je nepremičnina zastavljena pri banki, je za vsako transakcijo njene odtujitve potrebno soglasje banke. Vsi mehanizmi za sklenitev in dogovor o transakciji so običajno predpisani v pogodbi, kjer se ta predmet pojavi kot zastava.

Nepremičnine, obremenjene z dosmrtnim preživljanjem, se lahko prodajo le s soglasjem prejemnika najemnine, ki ga overi notar.

V celoti so izključena vsa dejanja prodaje predmetov, ki so zarubljeni ali prepovedani s kakršnimi koli registracijskimi dejanji. Zaradi takšnih resnih bremen je transakcija neveljavna. Premoženje je mogoče prodati šele po odpravi omejitev in aretacije.

Za kupca obstajajo resna tveganja:

Izguba pravice do stanovanjske nepremičnine s strani novega lastnika, ki lahko nastane kot posledica izpodbijanja njegovih pravic s strani prejšnjega lastnika ali tretjih oseb.
Priznanje opravljene transakcije kot neveljavne na zahtevo oseb, ki zaprosijo za to stanovanje.
Prekinitev (odpoved) pogodbe (ko je dosmrtna renta obremenitev) ob nastopu določenih pogojev je pobudnik prejemnik rente.
Imetnik pravice ima pravico do povrnitve bivalnega prostora, ki je stanovanje, zastavljeno pri banki s hipoteko, pa tudi z javno služnostjo.
Pojav nepredvidenih stroškov. Ti vključujejo stroške, povezane z obnovo prostorov v arhitekturnih spomenikih.

Kako preveriti nepremičnine za obremenitve na spletni strani Rosreestr

Vedno lahko dobite posodobljene informacije o nepremičninah, vključno s prisotnostjo ali odsotnostjo kakršnih koli omejitev in bremen, na spletni strani Rosressra v razdelku »Referenčne informacije o nepremičninskih objektih na spletu«. Navede tudi, kakšno breme je prisotno, ter datum njegovega nastanka. Storitev je deklarativne narave in je zagotovljena takoj, brezplačno.

Postopek pridobivanja informacij po korakih je mogoče predstaviti na naslednji način:

Pojdite na spletno mesto Rosreestr v razdelek Pomoč.
V polja vnesite polni naslov predmeta zanimanja ali njegovo katastrsko številko. Nato kliknite na gumb "Ustvari zahtevo". Če po izpolnjevanju naslovnih polj sistem ne najde nepremičnine, poskusite ponastaviti polja z okrožjem in krajem.
Rezultat iskanja je polni naslov objekta in njegova katastrska številka. Po kliku na vrstico z naslovom se odprejo vse informacije o nepremičnini, ki vas zanima.
V rubriki »Pravice in omejitve« si lahko ogledate številko in datum listine, ki potrjuje vpis lastništva, ter morebitna bremena.

Upoštevajte, da so te informacije samo za referenco. Vse informacije o nepremičnini, ki vas zanima, so v izvlečku iz USRN.

Video: Obremenjena stanovanja: kako ne postati žrtev prevarantov?

Veliko lastnikov nepremičnin in potencialnih kupcev ne ve, kaj je breme. Medtem je bistvenega pomena pri sklepanju poslov s predmeti.

Kaj je breme?

Za lastnike in kupce nepremičnin je pomembno, da transakcija poteka brez težav in tveganj. Lahko nastanejo, če je predmet obremenjen (vzorec potrdila o lastništvu z ustreznim vpisom je predstavljen v članku). Razume se kot dogodek ali proces, ki je usmerjen v omejevanje svobode delovanja subjekta ali v zmanjšanje možnosti spreminjanja stanja objekta. Takšna lastnina se do določene mere šteje za pomanjkljivo. Zakonodaja, ki dovoljuje izvedbo določenih transakcij s predmetom, določa določena pravila za izvajanje operacij. Če preprosto razložimo, kaj je obremenitev, potem je to omejitev pravice lastnika, povezana z delnim lastništvom predmeta s strani organizacije ali drugega državljana. To je lahko katera koli določena oseba, vlada, banka ali druga institucija.

Razvrstitev

Zakon predvideva obremenitev:

hipoteka.
Najemnina.
Najemnina.
Upravljanje zaupanja.
Aretirati.

Vse te vrste omejitev imajo svoje posebnosti. Razmislimo o njih podrobneje.

Obljuba

Hipoteka vključuje prejem sredstev na račun začasnega prenosa pravice do nepremičnine na kreditno institucijo. Ta omejitev velja do poplačila dolga. Bančna organizacija, ki državljanu zagotavlja sredstva, želi prejeti jamstvo za njihovo vrnitev. Pri tem do poplačila dolga posameznik ne more opravljati nobenih transakcij s predmetom.

Najemnina

Malo verjetno je, da kdo želi kupiti nepremičnino z najemniki. Če kupec ne ve, kaj je najemna obremenitev, ima lahko po sklenitvi posla težave z izselitvijo državljanov. Morda boste morali iti na sodišče. Kupec pa naj ne sklepa posla z predmetom najema. Težave se lahko pojavijo ne samo s kupcem, ampak tudi z osebami, ki živijo v prostorih.

Najemnina

Vključuje zagotavljanje lastniku nepremičnine vse življenje ali določeno obdobje z vsem potrebnim v zameno za to, da po njegovi smrti prejme svoj življenjski prostor. Takšna transakcija bi morala izključiti možnost odtujitve prostorov s strani lastnika v obdobju, za katerega je podpisana pogodba z bremenom. Ponavadi je to do smrti lastnika. Če se je lastnik iz enega ali drugega razloga premislil glede prodaje svojega življenjskega prostora občanom, s katerimi je podpisal ta sporazum, ali ni več potreboval zunanje pomoči, je treba sporazum prekiniti. V tem primeru bo lastnik objekta dolžan vrniti prej prejeta sredstva, vključno s tistimi, izdanimi za nakup zdravil, izdelkov itd.

Aretirati

Ta vrsta obremenitve velja za najtežjo. Rubež nepremičnine se izvede iz različnih razlogov. Na primer, to je lahko račun za komunalne storitve. V tem primeru bodo omejitev uvedle javne službe, ki imajo ustrezna pooblastila. Nobena druga organizacija ne bo mogla vplivati na njihovo odločitev. Hkrati lahko pooblaščeni organi ne samo omejijo transakcije s predmetom, ampak tudi lastniku prepovejo bivanje v njem.

Upravljanje zaupanja

Ta možnost obremenitve vključuje skrb za lastnikovo nepremičnino. V tem primeru se med subjekti sklene pogodba za določen čas. V skladu z njim lastnik prenese del pravic na nepremičnini na skrbnika. Na primer, lastniki stanovanj morajo zapustiti dolgo časa. Želeli bi si, da bi nekdo skrbel za njihovo premoženje in plačeval račune. Prenesena upravljavska pravica lahko preneha pred rokom, določenim v pogodbi, samo v primeru smrti izvajalca ali po dogovoru strank v poslu. V vseh teh primerih se izvede vpis bremena.

Tveganja

Lastnik, ki zaradi določenih okoliščin ni odstranil bremena z nepremičnine in izvedel njeno odtujitev, se bo prisiljen spoprijeti s težavami, ki so nastale zaradi take transakcije. Situacija bo še bolj zapletena, ko bo lastnik, potem ko je prodal predmet, zapustil državo in se ne more vrniti, da bi rešil spor. Vendar pa obstajajo izjemne okoliščine, v katerih je državljan prisiljen opraviti transakcijo, ne da bi odstranil breme. V tem primeru je priporočljivo, da se obrnete na usposobljenega pravnika, ki vam bo pomagal najti najbolj racionalno rešitev. V praksi se po prodaji obremenjenega predmeta težave, ki so nastale, obravnavajo na sodišču. V tem primeru se vsi stroški postopka prenesejo na krivca.

Da bi se izognili vsem tem težavam, je treba pred prodajo odstraniti bremena. Tveganja ne nosi le lastnik, ampak tudi pridobitelj predmeta. Obstoječe omejitve mu ne bodo omogočale uveljavljanja njegovih pravic v celoti. Hkrati bo do rešitve problema izredno težko vrniti denar, postopki na sodiščih pa se lahko vlečejo v nedogled. V praksi je posebna pozornost namenjena situacijam, ko se kupi stanovanje, v katerem je prijavljen mladoletni državljan ali pa deluje kot lastnik dela življenjskega prostora. Transakcija v tem primeru je dovoljena s sodelovanjem organa skrbništva in skrbništva. Da bi se izognili vsem tem težavam pred nakupom, morate natančno preučiti dokumente. Obremenitve imajo prirojene zapletenosti, ki jih ni mogoče rešiti v kratkem času.

Kako skleniti posel z objektom, ki ima omejitve?

Če se vzpostavi hipotekarno breme, bo nepremičnina do poplačila dolga zastavljena pri banki. Brez soglasja kreditne institucije lahko lastnik živi v stanovanju, ga oddaja. Za odtujitev pa bo potrebno dovoljenje banke. Zagotavlja se v pisni obliki. Mehanizem za usklajevanje delovanja določi kreditna institucija. Če je načrtovana prodaja stanovanja, obremenjenega z dosmrtnim vzdrževanjem lastnika, je transakcija dovoljena le s pisnim, notarsko overjenim soglasjem subjekta-prejemnika najemnine. Obstajajo omejitve, ki izključujejo možnost odtujitve predmeta. Takšne obremenitve vključujejo prepoved registracijskih dejanj in aretacijo. Te omejitve pomenijo neveljavnost prodajne pogodbe. Zakonodaja dovoljuje odtujitev predmeta, obremenjenega s poslovnim najemom. Hkrati najemniki ohranijo pravico do bivanja v prostorih do izteka roka za njegovo zagotovitev.

Oblikovalske nianse

Strokovnjaki priporočajo sestavo prodajne pogodbe pri notarju. Dodatna dokumentacija mora biti priložena. Predvsem mora biti zagotovljeno soglasje kreditne institucije, državnega organa ali drugega pooblaščenega organa, ki dovoljuje izvedbo operacije. Pogodba določa vse pogoje in postopek za prenos predmeta, kasnejšo odtujitev s strani novega lastnika. Na primer, priporočljivo je, da v standardno pogodbo vključite klavzulo, ki določa pogoje za izselitev / odpust nepooblaščenih oseb, ki živijo v stanovanju. V primeru obremenitve s hipoteko je pomembno določiti jamstva za pravočasno poplačilo dolga. Nič manj pomembnega je razpoložljivost dovoljenja organa skrbništva in skrbništva za transakcijo s predmetom, v katerem je mladoletnik registriran ali je njegov lastnik.

Kako odstraniti breme?

Odstranitev omejitve se izvede na podlagi potrdila organizacije, ki jo je postavila. Če je šlo za hipoteko, potem kreditna institucija, ki je zagotovila sredstva, izda izpisek o odplačilu dolga. Državljan lahko s plačilom dolgov za komunalne storitve prejme tudi potrdilo državne agencije o prenehanju prepovedi. V primeru skrbniškega upravljanja bo potrdilo potekla pogodba, mrliški list izvajalca ali dogovor med strankama.

Preverjanje podrobnosti predmeta

Za vsakega kupca je pomembno, da pri nakupu nepremičnine odpravi vsa tveganja. Če želite to narediti, lahko preveri prisotnost obremenitve na objektu tako, da se obrne na državni register. Interesent odda vlogo in prejme izpisek nepremičnine. Ta dokument vsebuje vse podatke o bremenih. Poleg tega izvleček vsebuje informacije o prej izvedenih operacijah s tem predmetom. Povedati je treba, da je ta dokument priporočljivo imeti ne le za kupca, ampak tudi za prodajalca. Trajanje izjave od dneva prejema je 1 mesec. Najbolj zanesljivi in točni podatki bodo obravnavani v prvih treh dneh od datuma izdaje dokumenta. Pooblaščeni servis ima na voljo 1-2 dni za pripravo in ureditev informacij.

Zaključek

Preden sklenete transakcijo s katero koli nepremičnino, je treba natančno preučiti vso dokumentacijo. Da bi se izognili težavam, je priporočljivo zahtevati izpisek iz USRR o predmetu zanimanja. Ta dokument bo jasno pokazal usodo nepremičnine, prisotnost / odsotnost bremena. Poleg tega so znaki omejitve prisotni tudi v St. o lastninski pravici. Strokovnjaki ne priporočajo nakupa obremenjenih predmetov. Kot kaže praksa, takšne transakcije povzročajo veliko težav vsem udeležencem. Lastniki obremenjenih nepremičnin ne smejo skrivati podatkov o omejitvah pred potencialnimi kupci. V nasprotnem primeru lahko pride do spora, ki se rešuje na sodišču. To pa je polno znatnih stroškov, tako finančnih kot časovnih.

Obremenitev pomeni omejitev uporabe, posesti in razpolaganja z nepremičnino. Vendar ni vsaka omejitev ena. Glavna značilnost je, da je izrečena v skladu z zakonom.

Obstajata dve obliki:

po volji lastnika, prostovoljno;
proti volji lastnika, prisilno.

Primer prostovoljne obremenitve je zastava: lastnik zastavi, kar ima v lasti, in ga s tem obremeni. Obremenitev - prijetje. Ko je nepremičnina zasežena s sodno odredbo, se lastnika ne vpraša več za mnenje.

Obremenitev pomeni omejitev dejanj glede razpolaganja s premoženjem. Zato se je treba v izogib težavam pri nakupu nepremičnine natančno pozanimati, če ni obremenjena.

Pri prehodu iz ene roke v drugo se narava in trajanje obremenitve ne spremenita. Tako kupec ob nakupu oziroma sprejemu nepremičnine v dediščino prevzame vsa s tem povezana bremena.

Vrste bremen

Zastava: lastnik zastavi nepremičnino proti zavarovanju dolga;
Aretacija: premoženje je aretirano zaradi dolgov;
Skrbniško upravljanje: premoženje ne upravlja lastnik sam, temveč njegov skrbnik, zakoniti zastopnik (na primer, če je lastnik poslovno nesposoben);
Omejitev razpolaganja s premoženjem za potrebe državnih organov;
Vsa druga dejanja, transakcije in omejitve, ki so obremenjujoče.

Razlogi za omejitev:

zakoni RF. Iz razlogov, določenih z zakoni, je nepremičnina lahko obremenjena;
odločitev sodišča;
pogodba, posel, katerega posledica je breme;
akt, ki ga izdajo državni organi.

Pravica uporabe nepremičnine

Nekatere vrste nepremičninskih pravic lahko povzročijo obremenitev:

Najemnina. Ob sklenitvi pogodbe o najemu nepremičnine najemodajalcu naložijo določene obveznosti. Z naknadno prodajo tega predmeta ne pride do odpovedi najemne pogodbe. V tem primeru se z nepremičnino na novega lastnika prenesejo tudi vse obveznosti;
Po enakem načelu se uresničuje pravica do neodplačne uporabe premoženja. Prodaja stvari, obremenjene s to pravico, ne pomeni razveze pogodbe. To pomeni prenos bremena na novega lastnika;
kot nekakšna najemnina – dosmrtno preživljanje z vzdrževancem. Temelj takšne vsebine je sklenjena pogodba;
služnost. Obstaja delna obremenitev zemljišče. Bistvo služnosti je v tem, da ima lastnik zemljišča pravico delno uporabljati sosednjo parcelo. Govorimo o polaganju poti, sprehajalnih poti itd. To je primerno, kadar je nemogoče priti do pomembnega objekta (na primer vodnega vira) mimo sosednjega mesta.

Upravljanje zaupanja

Pomen skrbniškega upravljanja je, da premoženje ne upravlja sam lastnik, temveč določena pooblaščena oseba. Poleg tega je ta oseba dolžna delovati samo v interesu lastnika. Vendar se lastništvo zaupane nepremičnine ne prenese.

Ta vrsta pogodbe se sklene v pisni obliki. Neupoštevanje vseh pogojev in pravil za njegovo pripravo pomeni priznanje skrbniškega upravljanja za neveljavno.

Najemnina

Bistvo najema je prenos zemljišča ali nepremičnine v začasno uporabo. Najamete lahko vse predmete, razen tistih, ki so umaknjeni iz splošnega prometa.

Najemna pogodba je v pisni obliki in jo morata podpisati obe strani. V primeru neupoštevanja oblike in postopka sklenitve pogodbe se ta razglasi za neveljavno. Ob oddaji parcele, nepremičnine ali njenega dela v najem se priloži katastrski načrt, kjer je označen del, ki je bil oddan v najem.

Obljuba

Bistvo je, da nepremičnina, navedena v pogodbi, služi kot jamstvo za poplačilo dolga. Če dolg ni pravočasno in v celoti poplačan, gre na njegov račun zastavljeno premoženje. Zastava ne postane neveljavna niti v primeru prodaje zastavljene nepremičnine. Lastninska pravica na zastavni stvari se lahko prenese le z brezpogojnim soglasjem zastavnega upnika.

Aretirati

Bistvo aretacije je naložitev obremenitve kakršnih koli dolžniških obveznosti.

Aretacija predvideva prepoved kakršne koli odtujitve, včasih pa tudi uporabe premoženja. Nobena transakcija ni mogoča, dokler aretacija ni odpravljena. Tako je lastnik zarubljeno stvar dolžan to varno hraniti do preklica rubeža oziroma do odvzema stvari.

Obremenitev deleža nepremičnine

Omejitev lahko vpliva ne samo na premoženje kot celoto, ampak tudi na njegov delež. To se zgodi, ko ima lastnik le delež nepremičnine.

Pošteno je reči, da obremenitev vsega premoženja, na primer v obliki aretacije, lastniku odvzame pravico do prodaje. Če pa je delnica obremenjena, potem imajo lastniki drugih delnic pravico do prodaje ipd. Edina pomembna omejitev njihovega delovanja je delitev premoženja po deležih.

Torej gre pri obremenitvi za omejitev dejanj razpolaganja s premoženjem. Obstaja veliko vrst bremen, ki na različne načine vplivajo na pravice lastnika. Poleg tega je obremenitev najpogosteje začasne narave in obstaja do konca pogodbe ali izvedbe kakršnih koli dejanj.

Pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu se mora kupec zavedati možnosti obstoja izrecnih ali skritih omejitev razpolaganja s stanovanjskimi prostori s strani lastnika stanovanja.

Da bi se zaščitili pred goljufivimi dejanji brezvestnih prodajalcev, morate vedeti, katere vrste omejitev so in kje lahko dobite informacije o njih.

Kaj je obremenitev stanovanja in kdo lahko omeji pravice lastnika?

Obremenitev stanovanja- gre za dokumentirane omejitve razpolaganja ali uporabe lastnika svojega stanovanja v pogodbah in aktih. Pravica do stanovanja ali njegovega dela je podeljena tretji osebi, ki v dokumentih ni navedena kot lastnik. Vsi posli lastnika z obremenjenim stanovanjem se izvajajo z dovoljenjem te tretje osebe, da jih vodi.

Lastniki obremenjenih stanovanj niso le omejeni v pravicah, temveč nosijo tudi obveznosti, kar se zgodi, ko so ob podpisu najemnine v oskrbi vzdrževanih oseb. Zakon št. 122-FZ z dne 21. julija 1997 "O državni registraciji pravic do nepremičnin" daje uradno definicijo "obremenitve".

Zmanjšanje zmožnosti za opravljanje transakcij z nepremičninami se včasih evidentira po volji lastnika, dokumentirano ali z izdajo akta institucije, ki ji zakon daje pravico do evidentiranja takih transakcij. Sodnik ima pravico omejiti stanovanjsko pravico, ne da bi upošteval voljo lastnika.

V enotnem registru lastninskih pravic so vpisana le nekatera bremena stanovanj.

Vpisi se izvajajo za:

Hipotekarna stanovanja (hipotekarna zastava, zastava pri banki za izdano posojilo).
Bivalni prostor naveden v najemni pogodbi.
Stanovanje aretirali pooblaščeni organi zaradi sodne odločbe (na primer za dolgove).

Register ne vsebuje vpisov o 3 osebah, ki niso navedeni v DCT stanovanja in do zdaj nimajo pravice do lastništva stanovanja (sorodniki lastnika stanovanja ali ljudje, ki zasedajo življenjski prostor, vendar ga niso hoteli privatizirati).

Vrste obremenitev stanovanja v Rusiji - značilnosti vsakega primera

Na stanovanju obstaja nekaj vrst bremen.

Naj jih naštejemo:

1. Hipotekarna stanovanja

Lastnik življenjskega prostora ga izda kot zastavo, da zagotovi, da stanovanje izpolni svoje dolžniške obveznosti, ki so nastale pred kreditno institucijo. Nepremičnina je še naprej v lasti prejšnjega lastnika.

Posojilodajalec v primeru, da lastnik stanovanja ne izpolni dolžniške obveznosti, prejme legalizirano pravico do vračila zneska dolga s prodajo hipotekarnega stanovanja.

Hipoteka se lahko pojavi, ko:

Nakup ali gradnja stanovanja, plačana s kreditom bančne organizacije.
Realizacija stanovanja po posojilni pogodbi.
Podpis dokumentov za najem stanovanja.
Registracija zastavne pravice do razpolaganja s stanovanjem.

Takšna hipoteka prihaja na neposredni ukaz zakonodajnih aktov, se samodejno vpiše v državni register.

Hipoteka po dogovoru se zgodi v primeru registracije hipotekarne pogodbe, zakonodajni akti ne štejejo za samostojno obveznost. Vpiše se v register na zahtevo strank, stanovanje ostane v lasti lastnika. V dokumentih za stanovanje niso vpisana bremena.

2.Najemniško stanovanje

Lastnik bivalnega prostora z najemnikom svojega stanovanja sklene pisno najemno pogodbo, s katero nanj prenese pravico do začasne uporabe stanovanja. Priznan kot veljaven le, če je skladen obrazec, določen z zakonodajnimi dokumenti.

Sklenitev pogodbe je obvezna za prostore, najete za obdobje nad 365 dni, registracija se izvede pri pooblaščenih institucijah.

Najemnik ima ob upoštevanju vseh pogodbenih določil pravico zasedati bivalni prostor do izteka pogodbenih obveznosti.

3. Služnost.

Obstaja več oblik:

Njegova zasebna oblika Gre za pogodbo med dvema posameznikoma. Primer: prehodna soba v skupnem stanovanju, saj brez pravice do prehoda skozenj ni mogoče uporabljati vaše sobe.
Javna oblika je dogovor med posameznikom in državo. Primer: prisilne omejitve s strani države za stanovanjski objekt, na mestu katerega bo zgrajena nova cesta. Lastnik stanovanja dobi odškodnino ali ponudi novo stanovanje za selitev.

4. Upravljanje zaupanja

Po pogodbi o skrbniškem upravljanju, registrirani pri notarju, lastnik stanovanja prenese pravico do upravljanja stanovanja na upravnika brez vpisa lastninske pravice nanj.

Ko so sestavljene kupoprodajne listine, postane to breme nično.

5. Najemnina

Dokumente najemne pogodbe skleneta lastnik stanovanja (prejemnik gotovinskih plačil) in druga oseba, ki plačuje. Plačnik najemnine postane lastnik stanovanja , ki pa se zavezuje, da bo bivšemu lastniku to površino dala za bivanje do konca življenja.

Dokumenti navajajo različne pogoje za interakcijo strank. Upoštevajo se na primer plačilo komunalnih storitev, doživljenjska nega, brisanje, plačilo zdravljenja.

Skrbno pripravo pogojev pogodbe in razlogov za njeno odpoved s strani pristojnega odvetnika bo obe strani zaščitilo pred goljufijo.

Breme preneha po smrti prejemnika rente.

6. Obremenjen s skrbništvom

Mladoletni lastniki stanovanja ali njegovi skupni lastniki so zaščiteni z zakonom v primeru odtujitve lastnine, ki jim pripada.

Organi skrbništva imajo pravico prepovedati prodajo stanovanja, če so kršene pravice otrok.

Pri prodaji stanovanja v lasti mladoletnega državljana bodo skrbniški organi zahtevali dokumente, ki kažejo na zagotavljanje stanovanja za otroka v drugem kraju.

7. Aretirano stanovanje

Pripor naložijo pooblaščeni organi na sodni nalog, da bi lastniku stanovanja omogočili izpolnitev dolžniških obveznosti.

Prav tako se aretacija naloži na stanovanje v primeru, da je lastnik v preiskavi ali v primeru sodnega postopka.

Vredno zapomniti stanovanje - arhitekturni ali zgodovinski spomenik. Zavarujejo ga organi za varstvo zgodovinskih, kulturnih ali arhitekturnih spomenikov. Ti organi lastnikom nalagajo obveznosti, da obnovijo stanovanja. Dopustnost sprememb znotraj in zunaj je skladna z istimi telesi.

Vsi riziki obremenitve stanovanja za lastnika in kupca

H Obremenitev stanovanja za lastnika nosi določena tveganja:

S hipoteko- možnost ostati brez stanovanja, če je nemogoče izpolniti dolžniške obveznosti do upnika.
V primeru najema– nezmožnost bivanja v stanovanjskem objektu ali njegove prodaje pred iztekom pogodbenega roka.
Služnostno breme ne odvzema lastninske pravice, temveč nalaga lastniku omejitve, z javno služnostjo - tveganje prejema nezadostnega nadomestila za stanovanje ali tveganje zagotavljanja manj udobnega bivalnega prostora.
Upravljanje zaupanja tvegano nastajanje izgub zaradi nepoštenosti ali neodgovornosti upravitelja.
Obremenitev z najemnino nalaga tveganje odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika ob nastopu določenih pogojev.
Obremenitve, ki jih naložijo organi skrbništva, je nemogoče najeti, če otroku ne zagotovite drugega bivalnega prostora.
Aretirano stanovanje lastniku odvzame pravico, da ga odtuji (proda, zamenja).
V stanovanjskem spomeniku zgodovine ali arhitekture tudi menjava barve oken je skladna z nekaterimi državnimi organi - tako kot zasteklitev lože in vgradnja klimatske naprave.

Kupec nosi resnejša tveganja:

Priznanje neveljavnosti opravljenega posla za nakup stanovanja na željo oseb, ki so potencialni prosilci za stanovanje.
Izguba stanovanjske pravice s strani pridobitelja zaradi izpodbijanja te pravice s strani bivšega lastnika oziroma 3 oseb, ki imajo na tem stanovanjsko pravico.
Odpoved pogodbe(pri obremenitvi z dosmrtno rento) prejemniki rente ob nastopu določenih pogojev.
Povpraševanje po življenjskem prostoru s strani oseb, ki imajo pravico do njega- Hipotekarna banka stanovanja, javna služnost.
Pojav nepredvidenih stroškov. Na primer, poraba za obnovo prostorov arhitekturnih spomenikov.

Kako preveriti obremenitev stanovanja?

Vse obremenitve stanovanja niso registrirane pri državnih organih - včasih je treba vložiti več kot eno zahtevo, da bi izvedeli o njegovi razpoložljivosti.

Breme lahko preverite:

Z zahtevo po podatkih o stanovanju od državnih organov.
Izvedba pregleda z povpraševanjem sosedov in stanovalcev stanovanja.

Pri preverjanju upoštevajte naslednje:

Potencialni kupec mora zahtevati izpisek iz USRR za stanovanje, ki se kupuje , izvlečki iz hišne knjige ali potrdila teritorialnega organa FMS o registriranih prebivalcih.
Ne bo odveč vzeti potrdila družbe za upravljanje o tistih, ki živijo v stanovanju . Iz nje se lahko začasno izpustijo zaporniki ali vojaško osebje.
Težje je preveriti breme najemnine. Večkrat morate iti v stanovanje in preveriti, ali tam kdo živi, povprašati sosede o najemnikih in stanovanjih.

Evgenij Beljajev

Čas branja: 8 minut

A A

Kaj pomeni obremenitev stanovanja?

Obstajajo situacije, v katerih lastnik stanovanja izgubi pravico do samostojnega razpolaganja s svojo lastnino. Takšne omejitve so posledica določenih situacij.

Lastnik izgubi možnost svobodnega razpolaganja z nepremičnino po lastni presoji. A to ne pomeni, da stanovanja z bremenom ni mogoče prodati ali kupiti.

Tak posel je možen, vendar je poln številnih pasti, ki jih je bolje vedeti vnaprej.

Obremenitev stanovanja

Kaj je obremenitev stanovanja? Gre za neke vrste rubež premoženja, v našem primeru stanovanja. Posledično lastnik izgubi možnost svobodnega razpolaganja z nepremičnino in izvaja kakršna koli dejanja po lastni presoji.

Takšne omejitve se lahko pojavijo tako na pobudo lastnika nepremičnine kot mimo njegove volje. Prva različica razvoja dogodkov se pojavi kot posledica neodvisnih dejanj lastnika. Druga možnost se pojavi, ko posreduje tretja oseba, največkrat banka.

Tudi kljub obstoječim bremenom je tako stanovanje možno kupiti. Prodajalec lahko gre na dva načina.

Prevara. O bremenih v stanovanju prodajalec namenoma zamolči. In če se bo kupec izkazal za neprevidnega in ne bo vztrajal pri preverjanju pravne čistosti, lahko izgubi tako plačani denar za stanovanje kot stanovanje samo.
Informirano soglasje kupca. Veliko je prodajalcev, ki svoje stranke pošteno opozorijo na obstoječa bremena. Stroški takih stanovanj so lahko za red velikosti nižji od tržne vrednosti in če je kupec pripravljen na dolgotrajne postopke in papirologijo, se lahko odloči za nakup obremenjene nepremičnine.

Možne vrste obremenitev

Kakšna so bremena? Analizirajmo jih podrobneje.

Hipoteka

Stanovanje s hipotekarnim bremenom, kaj to pomeni? V zadnjih letih je ta vrsta obremenitev postala nedvomno vodilna.

Pri nakupu stanovanja prek bančno posojilo, je zastavljena pri banki in je tam, dokler niso izvršena vsa finančna plačila na njej.

Tako stanovanje je mogoče zlahka prodati še pred iztekom hipoteke, a pod pogojem, da bo kupec potrpežljiv in pripravljen počakati nekoliko dlje kot običajno.

Obstaja več možnosti za takšno prodajo:

Kupec obnovi veljavno hipotekarno pogodbo in sam nadaljuje s plačili. O znesku plačila, ki presega posojilo, se prodajalec in kupec pogajata neodvisno. Ko je hipoteka v celoti plačana, se breme odstrani.
Ob nakupu stanovanja prodajalec po prejemu denarja od kupca v celoti poravna preostanek dolga. V tem primeru se odstranijo vse omejitve za stanovanje. To je najpogostejša rešitev te težave.

Aretirati

Pod to vrsto obremenitve sodi nepremičnina, če o njej pride do spora. Med postopkom se izreče pripor. Izrečejo ga lahko sodišče, policija, sodni izvršitelji.

Če po preteku roka lastnik nepremičnine ni našel možnosti za rešitev problema, se stanovanje proda na dražbi, izkupiček pa se porabi za poplačilo dolgov. Tega bremena ni mogoče odstraniti drugače.

Najemnina

Lastnik v zameno za doživljenjsko samooskrbo podpiše obveznost prenosa stanovanja na drugo osebo.

V tem primeru nastane omejitev v zvezi s stanovanjem, ga ni mogoče prodati ali z njim izvajati kakršnih koli drugih dejanj.

Breme se odpravi šele po smrti lastnika. Vse pravice do stanovanja se prenesejo na osebo, s katero je bila podpisana ta najemna pogodba.

Lahko je katera koli oseba ali celo organizacija.

Upravljanje zaupanja

Tovrstna omejitev se pojavi kot posledica prenosa upravljavskih pravic na zaupanja vredno osebo. V tem primeru pride do odstranitve bremen po preteku roka ta sporazum.

Breme skrbniškega upravljanja se lahko odpravi z odpovedjo pogodbe, s soglasjem obeh strank. V primeru smrti lastnika se tudi breme odstrani.

Najemnina

Lastnik sklene najemno pogodbo s tretjimi osebami in jim prenese stanovanje za bivanje. Takšen dogovor sicer ne preprečuje prodaje nepremičnine, a bo lahko novi lastnik najemnike izselil šele po izteku dogovora.

Če je najemna pogodba sklenjena za daljši čas ali celo za nedoločen čas, lahko novi lastnik pred nakupom zahteva odpoved te najemne pogodbe.

Skrbništvo (materinski kapital)

Ta vrsta obremenitve velja za nepremičnine, pridobljene s pomočjo materinskega kapitala.. V tem primeru vsi lastniki stanovanj postanejo enakopravni lastniki, vključno z otroki.

Takšne nepremičnine lahko prodate le z dovoljenjem skrbniških organov oziroma do polnoletnosti otrok.

Prijavljen mladoletni otrok

Kaj je stanovanje z bremenom mladoletnih otrok? Če je v stanovanju prijavljen otrok, mlajši od 18 let, to vedno nalaga omejitve glede dejanj s to nepremičnino.

Pred izpisom otroka morate za to pridobiti soglasje obeh staršev in dovoljenje skrbniških organov.

Hkrati morajo starši za registracijo otroka predložiti dokumente za drugo stanovanje, ki po lastnostih ni slabše od prvotnega.

V nasprotnem primeru bo prodaja stanovanja zavrnjena.

Dovoljenje drugega zakonca

Stanovanje je bilo kupljeno med zakonsko zvezo, šteje se za skupno pridobljeno premoženje. Nihče od zakoncev je ne bo mogel prodati brez notarskega soglasja druge strani.

Težave in tveganja obremenitve

Toda mnogi kupci zanemarjajo to preprosto pravilo, nekateri iz nevednosti, drugi iz malomarnosti.

Posledično je kupec zelo ogrožen:

Prodajna pogodba se lahko prekine, porabljena sredstva pa je težko izterjati. Najverjetneje boste morali na sodišče, kjer boste morali dokazati, da je posel padel po krivdi prodajalca. In tudi s pozitivnim izidom ni dejstvo, da bo brezvestni prodajalec nadomestil nastalo škodo.
Povečanje stroškov je neizogibno, če ima stanovanje dolgove do banke ali druge kazni.

Kako preveriti obremenitev stanovanja

Preveriti, ali so v stanovanju kakšna bremena, ni tako težko. Možnosti za to je več.

Rosreestr

Zahteva za Rosreestr je dokaj preprost, vendar ne najbolj zanesljiv način. Podatki o tej storitvi se torej ne posodabljajo tako pogosto, kot bi si želeli.

Kako preveriti obremenitev stanovanja na spletni strani Rosreestr? Na uradni strani spletnega mesta v razdelku " Za posameznike» Na desni strani izberite storitev «Preverjanje izvajanja zahteve (aplikacije)». Po kliku nanj se v istem stolpcu prikaže razdelek »Referenčne informacije o nepremičninskih objektih na spletu«. Preidemo vanj.

Zdaj morate izpolniti obrazec, ki se prikaže. Ko vnesete vse podatke, kliknite na gumb "Ustvari zahtevo".

Če vam pri izpolnjevanju storitev ni dala navedenega naslova, to pomeni, da podatki o tej nepremičnini še niso bili vneseni v USRN.

Naslov se je pojavil, kliknite pod razdelkom "Pravice in omejitve". Če so na tej nepremičnini kakršna koli bremena, se vsi ti podatki prikažejo tukaj. Če potrebujete popolnejše informacije o tej nepremičnini z najnovejšimi podatki, potem je bolje naročiti izpisek iz USRR.

Izvleček iz USRR lahko naročite tukaj na spletni strani Rosreestr. To je morda najbolj zanesljiv način za preverjanje pravne čistoče stanovanja. Ta dokument bo vseboval informacije tudi o predhodno izvedenih operacijah.

Pri naročanju potrdil upoštevajte, da veljajo samo 30 dni. Če želite zagotovo dobiti "čisto" stanovanje, sklenite prodajno pogodbo najpozneje 1-3 dni po prejemu izpiska. Bodite pripravljeni plačati za to storitev. Leta 2019 stane 250 rubljev.

Storitve za pridobitev izpiska iz USRN in USRR

Internet vam omogoča, da naročite potrebno izjavo tako v papirni kot v elektronski obliki, ne samo na spletnem mestu Rosreestr. Na srečo obstaja veliko spletnih mest, ki ponujajo to storitev.

Kako torej prek interneta z uporabo spletnih storitev ugotoviti, ali je stanovanje obremenjeno? V večini primerov je algoritem preprost.

Gremo na glavno stran izbranega mesta, navedemo, katero izjavo želimo prejeti, in izpolnimo obrazec, ki se prikaže. Zapišite naslov nepremičnine.

Hišna knjiga ali stanovanjska karta

Seveda podatki o hipoteki v ta dokument ni vsebovan, vendar je povsem mogoče pridobiti informacije o predpisanih, vključno z ugotovitvijo prisotnosti mladoletnih otrok.

Priporočljivo je, da lastnika še pred začetkom transakcije prosite, da otroke pošlje v drugo sobo, da bi olajšali postopek prijave nakupa stanovanja.

Nepremičninske pisarniške storitve

Takšne organizacije se rade volje zavežejo, da bodo opravile vsa potrebna preverjanja, vendar ne pozabite, da bodo verjetno uporabljale vse iste elektronske vire, vendar z višjimi stroški. Premislite, ali je smiselno preplačati tretjo osebo za nekaj, kar lahko storite brez njih.

Obrnite se na oddelek za arhitekturo

Tukaj lahko dobite več informacij o stanovanju. Predvsem, ali je ta nepremičnina na seznamu zasilnih stanovanj, ki se pripravljajo za rušenje. Zakonodajno so vse transakcije s takim življenjskim prostorom prepovedane.

Kako odstraniti breme po poplačilu

Za odstranitev bremena bo treba odpraviti razloge, ki so povzročili njihovo naložitev:

Pri stiku z banko. To velja za hipotekarni dolg na stanovanju. Takšno breme se lahko odpravi po njegovem celotnem poplačilu. Po prejemu prvotne hipoteke od banke se mora lastnik obrniti na MFC, kjer bo treba sestaviti vlogo za odpravo obstoječih omejitev,
V primeru sklenitve najemne pogodbe, skrbniškega upravljanja in drugih podobnih primerih morate skrbno preučiti pogodbo. Vsebovati mora to dejanje. Če je lastnik umrl, se lahko omejitve odpravijo prek Rosreestra.
Sodno. Tako je odpravljena omejitev, ki je nastala kot posledica aretacije.
Portal državne službe. Zagotavlja kar veliko možnosti, tudi vložitev zahtevka za odpravo bremen iz stanovanja.

Kateri dokumenti so potrebni za odjavo

Ni pomembno, katera metoda bo izbrana kot rezultat, vendar je bolje skrbeti vnaprej in zbrati potrebne dokumente za to:

Potni list lastnika nepremičnine;
Potrdilo o lastništvu;
Kupoprodajna pogodba;
sporazum o posojilu;
Hipoteka na nepremičnino;
Potrdilo banke o zaprtju kreditnega računa in celotnem poplačilu obstoječega hipotekarnega kredita.

Odstranitev bremen je popolnoma brezplačna, za spremembo lastninskih pravic pa boste morali plačati državno dajatev.

Prednosti in slabosti nakupa stanovanja z bremenom

Če lastnik ne skriva informacij o obstoječih obremenitvah, kot je hipoteka ali aretacija, potem bodo najverjetneje stroški takšnega stanovanja za red velikosti nižji od podobnih.

Prisotnost mladoletnih otrok ni tako resna obremenitev in na noben način ne bo vplivala na stroške, lahko pa se pri transakciji pojavi veliko težav.

Vendar obstaja pomembna slabost. Kupec nima možnosti takoj prevzeti lastništvo nepremičnine v celoti. In če se za isti življenjski prostor potegujejo tudi tretje osebe, se tveganjem ni mogoče izogniti.

Kako kupiti stanovanje z bremenom

Če se vseeno odločite za nakup stanovanja z bremenom, morate ravnati po naslednjem vrstnem redu. Ker je najpogostejša oblika obremenitve hipoteka, poglejmo njen primer:

Zaključek

Ne bojte se obremenitev in omejitev v stanovanju. Prodaja stanovanja z bremenom je običajna stvar. Vse omejitve se zlahka odstranijo, če razumete algoritem dejanj in ga upoštevate.

Če sami ne veste, kako naprej, ne zanemarite nasvetov strokovnjakov, obrnite se na nepremičninsko agencijo.

Tukaj vam bodo pomagali ne le kompetentno sestaviti tak posel, ampak vam bodo tudi povedali, kako in v kakšnem vrstnem redu morate zbrati dokumente, da ne boste zašli v nered.

Evgenij Beljajev

Pravni svetovalec, finančni strokovnjak

Obremenitev pomeni omejitev uporabe, posesti in razpolaganja z nepremičnino. Vendar ni vsaka omejitev ena. Glavna značilnost je, da je izrečena v skladu z zakonom.

Obstajata dve obliki:

po volji lastnika, prostovoljno;
proti volji lastnika, prisilno.

Obremenitev pomeni omejitev dejanj glede razpolaganja s premoženjem. Zato se je treba v izogib težavam pri nakupu nepremičnine natančno pozanimati, če ni obremenjena.

Pri prehodu iz ene roke v drugo se narava in trajanje obremenitve ne spremenita. Tako kupec ob nakupu oziroma sprejemu nepremičnine v dediščino prevzame vsa s tem povezana bremena.

Vrste bremen

Zastava: lastnik zastavi nepremičnino proti zavarovanju dolga;
Aretacija: premoženje je aretirano zaradi dolgov;
Skrbniško upravljanje: premoženje ne upravlja lastnik sam, temveč njegov skrbnik, zakoniti zastopnik (na primer, če je lastnik poslovno nesposoben);
Omejitev razpolaganja s premoženjem za potrebe državnih organov;
Vsa druga dejanja, transakcije in omejitve, ki so obremenjujoče.

Razlogi za omejitev:

zakoni RF. Iz razlogov, določenih z zakoni, je nepremičnina lahko obremenjena;
odločitev sodišča;
pogodba, posel, katerega posledica je breme;
akt, ki ga izdajo državni organi.

Pravica uporabe nepremičnine

Nekatere vrste nepremičninskih pravic lahko povzročijo obremenitev:

Najemnina. Ob sklenitvi pogodbe o najemu nepremičnine najemodajalcu naložijo določene obveznosti. Z naknadno prodajo tega predmeta ne pride do odpovedi najemne pogodbe. V tem primeru se z nepremičnino na novega lastnika prenesejo tudi vse obveznosti;
Po enakem načelu se uresničuje pravica do neodplačne uporabe premoženja. Prodaja stvari, obremenjene s to pravico, ne pomeni razveze pogodbe. To pomeni prenos bremena na novega lastnika;
kot nekakšna najemnina – dosmrtno preživljanje z vzdrževancem. Temelj takšne vsebine je sklenjena pogodba;
služnost. Zemljišče je delno obremenjeno. Bistvo služnosti je v tem, da ima lastnik zemljišča pravico delno uporabljati sosednjo parcelo. Govorimo o polaganju poti, sprehajalnih poti itd. To je primerno, kadar je nemogoče priti do pomembnega objekta (na primer vodnega vira) mimo sosednjega mesta.

Upravljanje zaupanja

Ta vrsta pogodbe se sklene v pisni obliki. Neupoštevanje vseh pogojev in pravil za njegovo pripravo pomeni priznanje skrbniškega upravljanja za neveljavno.

Najemnina

Bistvo najema je prenos zemljišča ali nepremičnine v začasno uporabo. Najamete lahko vse predmete, razen tistih, ki so umaknjeni iz splošnega prometa.

Obljuba

Aretirati

Bistvo aretacije je naložitev obremenitve kakršnih koli dolžniških obveznosti.

Obremenitev deleža nepremičnine

Omejitev lahko vpliva ne samo na premoženje kot celoto, ampak tudi na njegov delež. To se zgodi, ko ima lastnik le delež nepremičnine.