Grevarea legii. Grevarea dreptului la imobil și a soiurilor acestuia

24.05.2022

Cum să vinzi și să cumperi imobile cu grevare

Imobilul cu grevare ar trebui să coste în mod natural mai puțin. Nu va fi dificil să vinzi sau să cumperi un imobil cu grevare dacă respectați toate normele prevăzute de lege.

Dacă apartamentul este ipotecar, este necesar acordul creditorului ipotecar (de obicei o bancă). Este necesar să se informeze contrapartea și creditorul despre tranzacția viitoare. Este posibil ca cumpărătorul să ceară să vadă acord de împrumut, și contractul viitor de vânzare bancar. Angajații băncii vor emite consimțământul pentru vânzare sau vor dori să fie prezenți la tranzacție.
Dacă se stabilește o servitute, atunci aceste informații se află în pașaportul cadastral sau USRR (Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare). Aceste informații sunt publice și pot fi accesate de oricine. Pentru a te proteja, este mai bine să stipulezi în mod specific acest punct în contract.
În cazul în care imobilul este transferat pentru utilizare în baza unui contract, este necesar să se afle perioada, dreptul de preempțiune de prelungire a contractului, cine folosește proprietatea.
Dacă locuința este grevată cu drepturile de locuință ale altor persoane, merită să aflăm pe ce bază a apărut acest drept, vârsta persoanelor, ce parte din totalul locuinței le-a fost oferită pentru utilizare.

Contract de vânzare

Codul civil al Federației Ruse obligă vânzătorul să avertizeze cumpărătorul cu privire la un alt dobânditor de proprietate și dacă alte persoane au vreun drept asupra acestei proprietăți.

În ceea ce privește vânzarea spațiilor de locuit, există o regulă imperativă: toate persoanele care pot folosi spațiile de locuit după ce acesta este achiziționat de către o altă persoană trebuie să fie indicate în contract. Autoritățile de înregistrare cer de obicei doar un certificat de înregistrare. Acest document va fi de puțin ajutor dacă deținătorii drepturilor de autor nu au dorit să se înregistreze la locul lor real de reședință.

Dacă lucrul este transferat cu o grevare, atunci o secțiune separată din contract ar trebui să indice tot ceea ce este legat de această restricție:

termen,
titular de drept,
Care este mai exact povara?
baza grevării.

Care este pericolul unui apartament cu o povară pentru cumpărător și proprietar

Dacă apartamentul este gajat, atunci registrul unificat al drepturilor de stat conține o mențiune despre aceasta, prin urmare, este aproape imposibil să vindeți apartamentul fără acordul creditorului ipotecar, iar cumpărătorul, într-un fel sau altul, va afla că apartamentul este ipotecat.

Dacă vorbim de dreptul de utilizare a apartamentului unor persoane precum chiriașul, legatarul, fostul membru al familiei proprietarului, atunci, din păcate, dacă nu au vrut să-și înregistreze dreptul și vânzătorul nu a spus acest lucru, cumpărătorul vor afla despre prezența chiriașilor doar atunci când aceștia își vor declara drepturile.

În cel de-al doilea caz nu este necesar acordul, dar atunci vânzătorul este obligat să informeze cumpărătorul care are dreptul de a folosi apartamentul. Daca nu face acest lucru, atunci tranzactia va fi declarata invalida la cererea cumparatorului, astfel incat cerinta legii nu va fi respectata.

Care sunt sarcinile

Există 9 tipuri de sarcini:

Credit ipotecar.
Arestare.
Chirie.
Managementul încrederii.
servitute.
Chirie.
Tutela (capital de maternitate).
Înregistrarea unui copil minor.
Permisiunea celui de-al doilea soț.

Să analizăm fiecare dintre ele mai detaliat.

1. Ipoteca

Ipoteca, ca tip de grevare, este cea mai comună. La cumpărarea unei locuințe folosind un împrumut ipotecar, apartamentul este gajat până când este achitat integral. Puteți vinde o astfel de proprietate în orice moment, dar nu orice cumpărător dorește să se implice într-un astfel de proces.

2. Arestare

Arestarea are loc atunci când situații controversate prin apartament. Poate fi impus de către instanțe, executori judecătorești și poliție. Aceasta este una dintre cele mai dificile restricții. Se impune dacă este necesară implicarea proprietarului în îndeplinirea unor obligații: plata datoriilor la facturile de utilități, împrumuturi, pensie alimentară etc.

3. Închiriere

Chiria este o sarcină comună în Rusia. Proprietarul semnează obligația de a transfera proprietatea asupra apartamentului său unei alte persoane. În schimb, el cere îngrijire pe tot parcursul vieții pentru el. Nu se poate face nimic cu această proprietate. Restricția este eliminată numai după decesul actualului proprietar. Din acel moment, drepturile asupra apartamentului trec celui care a avut grijă de proprietar.

4. Managementul încrederii

Managementul încrederii - transferul drepturilor de administrare a bunurilor imobiliare către un administrator. Acest tip de grevare este rar utilizat și numai dacă proprietarul, dintr-un motiv oarecare, nu își poate monitoriza personal proprietatea.

5. Ușurință

O servitute este dreptul unei persoane de a folosi proprietatea alteia. De exemplu, un apartament este împărțit între doi proprietari în părți egale, dar una dintre camere este un walk-through. Deci cel căruia nu îi aparține va mai trece, cel puțin, prin această cameră.

6. Închiriere

Contractul de închiriere nu interferează cu vânzarea proprietății. Dar există un lucru: noul proprietar nu va putea evacua chiriașii înainte de încheierea contractului de închiriere. Dificultatea este că uneori astfel de acorduri sunt încheiate pe o perioadă lungă, sau chiar pe termen nelimitat.

7. Tutela și capitalul de maternitate

Tutela este o grevare care se impune unui apartament achiziționat folosind capitalul maternității. În acest caz, proprietarii apartamentului nu sunt doar părinți, ci și copii. Aceasta înseamnă că este imposibil să vinzi un astfel de apartament fără permisiunea autorităților tutelare.

8. Minori înregistrați

Dacă un copil cu vârsta sub 18 ani este înregistrat în apartament, aceasta impune restricții asupra acțiunilor asupra unor astfel de bunuri imobiliare. Un copil poate fi externat numai cu acordul autorităților tutelare și al ambilor părinți.

9. Consimțământul celui de-al doilea soț

Dacă apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei, acesta este un bun dobândit în comun și unul dintre soți nu îl poate vinde fără acordul notaral al celuilalt.

Consecințele tranzacțiilor cu un apartament împovărat

Proprietarul unui apartament cu restricții are multe probleme diferite dacă a transferat drepturile de proprietate asupra acestuia, dar nu a eliminat grevarea. Procedura poate fi și mai complicată dacă, după tranzacție, a plecat în străinătate. Și dacă vânzarea nu a avut loc încă, este mai bine ca proprietarul să solicite ajutor profesional de la avocați.

În cazul în care apartamentul este vândut cu sarcini, atunci plata tuturor costurilor legale pentru rezolvarea acestei probleme de către noii proprietari poate reveni fostului proprietar. Prin urmare, este mai bine să scăpați de aceste probleme înainte de efectuarea tranzacției. Cât despre cumpărător, restricția dreptului de proprietate îl va afecta și pe acesta, astfel încât acesta nu va putea dispune în totalitate de apartament.

Grevarea unei proprietăți, în termeni simpli, nu este altceva decât prezența unor interdicții sau restricții asupra drepturilor proprietarului de a dispune, folosi sau vinde bunul grevat.

Când cumpărați orice proprietate (apartament, casă, spațiu de birou etc.), merită să ne amintim că informațiile despre o astfel de nuanță precum prezența sau absența unei sarcini nu sunt întotdeauna indicate în contractul de vânzare. Cel mai bun mod a te proteja de situatii neplacute inseamna a avea informatiile necesare pana la incheierea tranzactiei finale.

Grevitățile asupra bunurilor imobiliare pot fi împărțite în două grupe:

cele care iau naștere la voința proprietarului (imobile garantate);
cele care nu depind de proprietar (arestarea imobilelor).

În orice caz, prezența unei sarcini sub orice formă restrânge semnificativ libertatea de acțiune a proprietarilor (utilizare deplină, tranzacții).

Atenţie! În cele mai multe cazuri, se identifică conceptul de restricție și grevare a unei proprietăți.

Detalii despre fiecare tip de grevare

Pe piața imobiliară din Rusia, se disting următoarele tipuri cele mai comune de sarcini:

credit ipotecar;
chirie;
chirie;
arestare;
managementul încrederii.

Credit ipotecar

Presupune transferul temporar a unei părți din drepturile de proprietate către o instituție de credit în vederea obținerii de credite (împrumuturi). De când proprietarul primește bani lichizi, apoi, în schimb, oferă creditorului o garanție importantă a returnării lor - un gaj. În consecință, până la transferul banilor înapoi și la încheierea contractului, proprietarul nu are dreptul de a efectua tranzacții imobiliare.

Chirie

Acest tip de grevare apare la semnarea unui contract de închiriere. În condițiile cărora proprietarul imobilului, adică locatorul, transferă dreptul de folosință asupra proprietății sale unei alte persoane, în acest caz, chiriașului, contra unei taxe în condițiile convenite anterior.

Chirie

Este o modalitate de a transfera drepturi de proprietate către o altă persoană, unde o cerință obligatorie este plata chiriei. Prin anuitate se înțelege întreținerea pe viață a fostului proprietar cu obligația de a plăti cheltuielile cu medicamentele, alimentele și alte cheltuieli specificate în contractul de rentă.

Arestare

Această sarcină asupra imobilelor nu este impusă prin voința proprietarului, ci prin ordinul unui organ de stat (instanță). Arestarea în acest caz acționează ca o modalitate de garantare a îndeplinirii condițiilor revendicării. Tranzacțiile cu o astfel de proprietate, inclusiv cumpărarea și vânzarea, sunt interzise. Este posibilă înlăturarea arestării numai dacă sunt eliminate toate motivele impunerii acesteia, descrise în hotărârea judecătorească.

Managementul încrederii

Transferul dreptului de proprietate asupra unei proprietăți pentru o anumită perioadă de timp. Persoana care primește dreptul de a administra bunuri imobiliare se numește mandatar. El este obligat să administreze proprietatea numai în interesul celui care acordă un astfel de drept, adică al fondatorului.

Acest tip de grevare implică ulterior dificultăți în rezilierea unui astfel de acord. Managementul trustului impune anumite restricții asupra dreptului proprietarului de a administra proprietatea și, în consecință, transferă toate posibilitățile administratorului.

Atenţie! Uneori proprietarul nu deține toată proprietatea, ci doar o anumită cotă, care poate fi și grevată.

Această restricție nu permite toți participanții la tranzacție managementul încrederii efectuează împărțirea bunurilor imobile din proprie voință și acord, deoarece acest lucru se va aplica și cotei de proprietate care se află sub grevare.

Caracteristici de înregistrare a sarcinii imobiliare

Înregistrarea sarcinii imobiliare, ca orice alt drept de proprietate asupra acesteia, se află sub controlul strict al statului și este reglementată de legislația în vigoare. Orice contract de împrumut garantat cu bunuri imobiliare trebuie să fie înregistrat la autoritățile Rosreestr. În Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și operațiunilor aferente acestuia, se face o înregistrare corespunzătoare despre apariția unui astfel de gaj.

Contractul de grevare a imobilului intră în vigoare numai dacă proprietarul imobilului prezintă toate documentele care confirmă integral dreptul său de a deține obiectul gajului. Restricțiile privind bunurile imobiliare încep să funcționeze din momentul în care autoritățile competente ale statului vor înregistra acest document. Acest lucru se întâmplă de obicei în termen de o lună de la finalizarea și furnizarea unei liste exhaustive de documente necesare.

Atenţie! Prin excepție, există credite ipotecare rezidențiale și tranzacții imobiliare certificate de notar, care sunt împovărate în timpul săptămânii lucrătoare.

Durata procesului de luare în considerare a restricțiilor asupra terenurilor depinde de scopul lor cadastral sau de clădirile care se află pe acestea.

Dobânditorii și deținătorii de drepturi pot lua inițiativa în mod independent - înregistrează grevarea bunurilor imobiliare. Dar, deoarece în acest caz figurile actoriești sunt o terță parte, atunci deținătorul drepturilor de autor însuși trebuie avertizat despre astfel de acțiuni prin notificare.

Caracteristici ale înlăturării sarcinii

Îndepărtarea sarcinii de pe imobil are loc în 3-5 zile lucrătoare. Pentru a face modificări în evidența de înregistrare, este necesară furnizarea unui pachet complet de documente unuia dintre organele de stat ale Rosreestr sau filialei Centrelor Multifuncționale (pe scurt - MFC).

Deoarece există multe organizații MFC în Rusia, clientul nu trebuie să petreacă mult timp așteptând rândul său, dar perioada poate crește până la 10 zile.

Lista documentelor solicitate:

un document care confirmă dreptul de a deține bunuri imobiliare;
un depozit ipotecar deținut la o bancă;
un document emis de banca care confirma indeplinirea contractului;
cerere de eliminare a sarcinii;
document de identitate;
chitanță de taxă.

Restricțiile de proprietate pot fi eliminate în următoarele situații:

după îndeplinirea din timp a obligațiilor;
ghidat de hotărârea instanței de judecată;
prin încheierea unui acord amiabil cu toate părțile implicate;
după ce participanții și-au îndeplinit toate obligațiile.

Pentru ridicarea restricției privind bunurile imobiliare, este necesară prezentarea obligatorie în Rosreestr a tuturor părților sau a reprezentanților lor legali care participă la contract. De asemenea, sunt necesare cereri din partea tuturor subiecților tranzacției privind îndeplinirea integrală a tuturor obligațiilor stipulate prin contractul de grevare.

Grevarea obiectelor imobiliare este o problemă destul de complicată, care se datorează unei mari varietăți de restricții asupra bunurilor imobiliare, fiecare având propriile caracteristici. Atunci când investiți în imobiliare, este obligatoriu să studiați contractul de vânzare și să depuneți o cerere de proprietate la registrul de stat. La urma urmei, aceasta este singura modalitate de a fi sigur de corectitudinea și legalitatea tranzacției planificate.

Achiziția de bunuri imobiliare pe piața primară de obicei nu provoacă îngrijorare cu privire la puritatea lor legală. Însă locuințele secundare pot avea o mulțime de surprize neplăcute, mai ales în ceea ce privește sarcinile. Prin urmare, este necesar să verificați cu atenție astfel de obiecte pentru a evita consecințele negative.

O serie de verificări vor ajuta la asigurarea tranzacției. În primul rând, verificați toate documentele de titlu, autenticitatea lor. Apoi comandați și primiți un extras de la USRN, fiți atenți la absența sarcinilor și a restricțiilor.

Legislația Federației Ruse, cu rare excepții, vă permite să vindeți astfel de bunuri imobiliare și apoi responsabilități suplimentare sunt transferate noului proprietar. Unii oameni cumpără în mod deliberat, de exemplu, un apartament cu o povară, deoarece prețul său este mult mai mic, dar aici este important să știți cât de dificil poate fi să eliminați povara.

Ce este o povară?

Conceptul de grevare înseamnă orice restricție impusă bunurilor imobile în virtutea unui contract sau a unei legi încheiate. Atunci proprietarul este limitat în utilizarea sau eliminarea acestuia. Deoarece grevarea se referă la obiect, atunci toate restricțiile, datoriile și obligațiile împreună cu aceasta trec noului proprietar în cazul unei vânzări. Acest lucru poate fi evitat prin stipularea în contractul de tranzacție a opțiunilor de retragere a acestora.

Tipuri de sarcini asupra bunurilor imobiliare

Ordinul Comitetului funciar de stat al Federației Ruse din 22 noiembrie 1999 nr. 84 „Cu privire la adoptarea documentelor pentru menținerea cadastrului funciar de stat” identifică principalele tipuri de sarcini asupra bunurilor imobile:

dreptul de folosință (inclusiv închiriere, folosință gratuită, întreținere pe viață și servitute) poate fi stabilit pentru cel puțin un an;
managementul încrederii (în caz de faliment, relații succesorale, tutelă, tutelă);
angajament;
arestare;
restricții impuse de autorități cu privire la înstrăinarea, folosirea bunurilor imobile, precum și efectuarea unui număr de lucrări;
alte tranzactii prevazute de lege, grevand bunuri.

Motivele pentru impunerea restricțiilor pot fi:

o hotărâre judecătorească care a intrat în vigoare;
tranzacție cu încheierea unui acord;
act al organelor administrative locale sau ale statului;
în virtutea legii.

Cum sunt limitate drepturile proprietarului unui imobil cu grevare?

1. Închiriere.În cazul unui închiriere, se încheie un contract corespunzător. Dacă proprietarul imobilului dorește să-l vândă, acesta nu este reziliat, obligațiile din contract sunt transferate noului proprietar pe toată perioada de valabilitate.

2. Garaj. Există o grevare pe baza contractului și în baza obligațiilor. De regulă, proprietatea este transferată ca garanție pentru obținerea anumitor împrumuturi în numerar. Grevarea este înlăturată după ce datoria este rambursată. Transferul dreptului de proprietate către o altă persoană poate fi efectuat numai cu acordul creditorului gajist.

Cu acordul creditorului gajist nu i se interzice proprietarului să înstrăineze bunul gajat, precum și să îl transfere în folosință temporară. Dacă se realizează achitarea unei datorii la un credit ipotecar, atunci proprietarul este obligat să elibereze bunul imobil ocupat. Totodată, legea prevede ca proprietarul să se adreseze instanței și, prin decizia sa, să obțină locuințe pentru folosință temporară sau să amâne vânzarea proprietății. Termenul nu este mai mare de un an.

3. Închiriere. Contractul de închiriere prevede întreținerea pe viață a proprietății și a proprietarului acesteia. Aceasta poate fi o tranzacție de vânzare-cumpărare, în care proprietarul anterior își păstrează dreptul de a locui în acest spațiu de locuit pentru viață, sau nu numai să trăiască, ci și să fie dependent.

În cazul întreținerii vieții cu o persoană aflată în întreținere în baza unui contract, beneficiarul chiriei transferă proprietatea plătitorului acestuia. Acesta din urmă își asumă obligația de a întreține persoana specificată în contract. Orice acțiune în justiție cu o astfel de proprietate necesită acordul beneficiarului chiriei.

Stabilește o limită de timp de cel puțin un an calendaristic. Dreptul de folosință îl împovărează pe cel căruia i se acordă.

Astfel de acorduri sunt benefice pentru ambele părți. Pentru proprietar, prin faptul că primește întreținere pe viață pe cheltuiala destinatarului, pe care o plătește și facturile la utilități, fără a pierde dreptul de a locui în apartament. Pentru beneficiarul chiriei, acest acord este benefic pentru că în final primește un apartament. Grevarea se înlătură după decesul proprietarului, care era în întreținere și și-a transferat proprietatea conform contractului.

Grevarea cu chirie impune riscurile de anulare a contractului de închiriere de către chiriaș la apariția anumitor condiții.

4. Ușurință. Dreptul unui străin de a folosi proprietatea care vă aparține. De exemplu, în cazul camerelor walk-through, când nu este posibil să intri în al tău altfel decât prin walk-through.

Există mai multe forme:

servitute privată folosit atunci când alte persoane vă folosesc proprietatea în beneficiul lor. Se stabilește pe baza unui acord care trebuie înregistrat la Rosreestr, sau hotărâre. În acest caz, proprietarul poate dispune în totalitate de locuința sa, dar servitutea va continua să funcționeze.
servitute publica impuse pe baza unui acord între un individ și stat. O astfel de formă este posibilă, de exemplu, în cazul unei unități rezidențiale situate la locul organizării planificate a unui drum nou. Apoi proprietarilor de apartamente li se oferă locuințe pentru relocare sau compensații bănești.

Grevarea unei servituți nu privează dreptul de proprietate, ci impune restricții proprietarului, cu o servitute publică - riscul de a primi compensații insuficiente pentru locuință sau riscul de a oferi spațiu de locuit mai puțin confortabil.

5. Managementul încrederii. Poate fi instalat în mai multe cazuri, dintre care cele mai comune sunt:

faliment;
relații de moștenire;
tutelă;
îngrijire.
În acest caz, drepturile de proprietate nu trec unei persoane de încredere. Dar se obligă să administreze proprietatea în interesul titularului dreptului sau al altei persoane specificate de acesta. Un acord privind transferul proprietății către managementul trustului este un document împovărător.

6. Arestarea bunurilor imobile. Pot apărea probleme serioase pentru vânzător atunci când cumpărătorului unei locuințe împovărate cu arest i se refuză înregistrarea. Vânzătorul, pe baza pretenției cumpărătorului, poate fi tras la răspundere pentru activități frauduloase.

Arestarea locuinței îl privează pe proprietar de dreptul de a o înstrăina (vând, schimb). Dacă încercați să ignorați această grevare, orice contract încheiat va fi invalidat și anulat.

7. Ipoteca. Atunci când solicită un credit ipotecar, banca, de regulă, impune o grevare asupra proprietății sub care este luată. Grevarea se înlătură numai după rambursarea integrală a datoriei și a dobânzilor aferente acesteia.

Pe toată perioada de utilizare a ipotecii, proprietarul poate, cu acordul băncii care a emis creditul, să-și înregistreze familia pe spațiul de locuit, să-l folosească fără restricții, dar nu îl poate înstrăina.

Banca în cazuri rare poate fi de acord cu vânzarea unui apartament împovărat cu o ipotecă, dar opțiunile de rambursare a împrumutului trebuie discutate cu cumpărătorul. Acesta poate fi un transfer al împrumutului către un nou proprietar sau o rambursare de către fondurile cumpărătorului în numele vânzătorului. Orice acord trebuie să fie în scris și certificat de un notar.

Un risc semnificativ este posibilitatea de a rămâne fără apartament dacă acesta este imposibil de îndeplinit obligaţiuniînaintea creditorului.

8. Grevare sub formă de datorii, persoane nedescărcate și minori va atrage după sine necesitatea plății facturilor la utilități, ținând cont de toate persoanele înscrise în locuință. Puteți verifica prezența sau absența chiriașilor înscriși obținând un extras din cartea casei. De asemenea, îi indică pe cei temporar absenți, care au dreptul să se înregistreze din nou la întoarcere. Aceștia sunt cei privați de libertate, care se află temporar în instituții speciale, în călătorii lungi de afaceri etc.

Prin lege, cetățenii înregistrați într-un apartament sunt obligați să verifice după vânzarea acestuia. În caz contrar, noul proprietar îi poate evacua în instanță. Cu toate acestea, cetățenii înregistrați pot, de asemenea, să facă recurs împotriva acordului de tranzacție și să obțină recunoașterea acestuia ca invalid.

Este imposibil să scrieți într-o ordonanță judecătorească a copiilor minori. Copiii sub 18 ani sunt recunoscuți ca incompetenți, iar drepturile lor sunt reprezentate de părinți (tutori). Un extras din apartament și vânzarea acestuia poate avea loc numai cu acordul autorităților tutelare și tutelare și cu garanția înregistrării copiilor în altă zonă rezidențială.

Cum pot fi eliminate sarcinile existente?

Grevitățile sunt supuse înlăturării imediat după eliminarea cauzelor care le-au cauzat. Toate acțiunile de creare și eliminare a sarcinilor imobiliare trebuie să fie înregistrate la Rosreestr.

Pentru eliminarea restricțiilor, proprietarul este obligat să contacteze filiala Rosreestr sau prin intermediul MFC cu documente care confirmă eliminarea cauzelor acestora. În unele cazuri, va fi necesară prezența persoanei care a inițiat grevarea.

Dacă este imposibil să eliminați restricția în mod obișnuit, vă puteți restabili drepturile în instanță furnizând toate dovezile. Apoi, în cazul unei decizii pozitive, proprietarul se adresează la Rosreestr cu o hotărâre judecătorească.

Dacă există o hotărâre judecătorească de încetare a arestului, atunci acest fapt este trecut și în registru.

O sarcină în temeiul unui contract de împrumut ipotecar încetează în următoarele cazuri:

rambursarea integrală a împrumutului și a dobânzii la acestea,
din motivele prevăzute pentru încetarea anticipată,
decesul bunului care a acționat ca garanție,
implementarea obiectului în rambursarea împrumutului.

Informațiile privind înlăturarea sarcinii se procesează la filiala Rosreestr în termen de trei zile de la data depunerii cererii. Pentru aceste activități nu se percepe nicio taxă de stat.

Este posibil să vindeți proprietatea grevată?

Dacă proprietatea este gajată la bancă, atunci orice tranzacție pentru înstrăinarea acesteia necesită acordul băncii. Toate mecanismele de realizare și de a conveni asupra unei tranzacții sunt de obicei prescrise în contract, unde acest obiect apare ca gaj.

Imobilele grevate cu întreținerea vieții pot fi vândute numai cu acordul beneficiarului chiriei, atestat de notar.

Toate acțiunile de vânzare a obiectelor care sunt confiscate sau interzise de la orice acțiuni de înregistrare sunt complet excluse. Astfel de sarcini grave fac tranzacția invalidă. Devine posibilă vânzarea proprietății numai după ridicarea restricțiilor și a arestului.

Există riscuri serioase pentru cumpărător:

Pierderea drepturilor asupra proprietății rezidențiale de către noul proprietar, care poate apărea ca urmare a contestării drepturilor sale de către proprietarul anterior sau terți.
Recunoașterea tranzacției finalizate ca invalidă la solicitarea persoanelor care solicită această locuință.
Rezilierea (anularea) contractului (atunci când renta viageră acționează ca o grevă) la apariția anumitor condiții, inițiatorul este beneficiarul rentei.
Titularul dreptului are dreptul de a revendica spațiul de locuit, care este locuință gajată la bancă prin ipotecă, precum și în baza unei servituți publice.
Apariția unor cheltuieli neprevăzute. Acestea includ costurile asociate cu reconstrucția spațiilor din monumentele de arhitectură.

Cum să verificați imobilele pentru sarcini pe site-ul Rosreestr

Puteți obține oricând informații actualizate despre imobile, inclusiv prezența sau absența oricăror restricții și sarcini, pe site-ul Rossesra în secțiunea „Informații de referință despre obiectele imobiliare online”. De asemenea, indică ce fel de grevare este prezentă, precum și data apariției acesteia. Serviciul este de natură declarativă și este furnizat instantaneu, gratuit.

Procedura pas cu pas pentru obținerea informațiilor poate fi reprezentată după cum urmează:

Accesați site-ul web Rosreestr în secțiunea Ajutor.
Introduceti in campuri adresa completa a obiectului de interes sau numarul cadastral al acestuia. Apoi faceți clic pe butonul „Creați cerere”. Dacă, după completarea câmpurilor de adresă, sistemul nu a găsit proprietatea, atunci încercați să resetați câmpurile cu raionul și localitatea.
În urma căutării rezultă adresa completă a obiectului și numărul cadastral al acestuia. După ce faceți clic pe linia cu adresa, se vor deschide informații complete despre proprietatea de interes.
În secțiunea „Drepturi și restricții”, puteți vedea numărul și data documentului care confirmă înregistrarea dreptului de proprietate, precum și sarcinile, dacă există.

Rețineți că aceste informații sunt doar pentru referință. Informațiile complete despre proprietatea care vă interesează sunt conținute într-un extras din USRN.

Video: Apartamente împovărate: cum să nu devii o victimă a escrocilor?

Mulți proprietari și potențiali cumpărători nu știu ce este o grevare. Între timp, este esențial atunci când se încheie tranzacții cu obiecte.

Ce este o povară?

Pentru proprietarii și cumpărătorii de proprietăți, este important ca tranzacția să se desfășoare fără probleme și riscuri. Acestea pot apărea dacă obiectul este grevat (un exemplu de certificat de proprietate cu o înregistrare corespunzătoare este prezentat în articol). Este înțeles ca un eveniment sau proces care are ca scop limitarea libertății de acțiune a subiectului sau reducerea posibilității de a schimba starea obiectului. O astfel de proprietate este considerată a fi defecte într-o anumită măsură. Legislația, care permite efectuarea anumitor tranzacții cu obiectul, prevede anumite reguli pentru implementarea operațiunilor. Dacă explicăm în termeni simpli ce este o grevare, atunci este o restricție a dreptului proprietarului asociată cu proprietatea parțială a obiectului de către o organizație sau un alt cetățean. Aceasta poate fi orice persoană specifică, guvern, instituție bancară sau altă instituție.

Clasificare

Legislația prevede sarcini pentru:

credit ipotecar.
Chirie.
Chirie.
Managementul încrederii.
Arestare.

Toate aceste tipuri de restricții au propriile lor caracteristici specifice. Să le luăm în considerare mai detaliat.

Angajament

O ipotecă presupune primirea de fonduri în contul transferului temporar al dreptului de proprietate către o instituție de credit. Această restricție este în vigoare până când datoria este rambursată. O organizație bancară, care oferă un cetățean cu fonduri, dorește să primească o garanție a returnării acestora. În acest sens, până la rambursarea datoriei, o persoană fizică nu poate efectua tranzacții cu obiectul respectiv.

Chirie

Este puțin probabil ca cineva să dorească să cumpere un obiect imobiliar cu chiriași. Dacă cumpărătorul nu știe ce este o sarcină de închiriere, atunci după încheierea tranzacției, el poate avea dificultăți cu evacuarea cetățenilor. S-ar putea să fii nevoit să mergi în instanță. Cumpărătorul, la rândul său, nu ar trebui să încheie o înțelegere cu obiectul închiriat. Problemele pot apărea nu numai cu cumpărătorul, ci și cu persoanele care locuiesc în incintă.

Chirie

Constă în asigurarea proprietarului unui imobil pe tot parcursul vieții sau într-o anumită perioadă cu tot ceea ce este necesar în schimbul primirii spațiului său de locuit după moartea sa. O astfel de tranzacție ar trebui să excludă posibilitatea înstrăinării spațiilor de către proprietar în perioada pentru care contractul este semnat cu grevare. De obicei este până la moartea proprietarului. Dacă proprietarul, dintr-un motiv sau altul, s-a răzgândit cu privire la vânzarea spațiului său de locuit cetățenilor cu care a semnat acest acord sau a încetat să mai aibă nevoie de ajutor din exterior, acordul trebuie reziliat. În acest caz, proprietarul unității va fi obligat să restituie fondurile primite anterior, inclusiv cele emise pentru achiziționarea de medicamente, produse etc.

Arestare

Acest tip de grevare este considerat cel mai dificil. Sechestrul este impus asupra unui bun din diverse motive. De exemplu, ar putea fi o factură de utilități. În acest caz, restricția va fi introdusă de serviciile publice care au autoritatea corespunzătoare. Nicio altă organizație nu va putea influența decizia lor. În același timp, autoritățile autorizate nu numai că pot stabili restricții privind tranzacțiile cu obiectul, ci și pot interzice proprietarului să locuiască în acesta.

Managementul încrederii

Această opțiune de grevare implică îngrijirea obiectului imobil al proprietarului. În acest caz, între subiecți se încheie un acord pentru o anumită perioadă. În conformitate cu acesta, proprietarul transferă o parte din drepturile imobiliare către administrator. De exemplu, proprietarii de apartamente trebuie să plece mult timp. Ei ar dori ca cineva să aibă grijă de proprietatea lor și să plătească facturile. Dreptul de administrare transferat poate fi reziliat mai devreme decât perioada specificată în contract numai în cazul decesului interpretului sau prin acordul părților la tranzacție. În toate aceste cazuri, se efectuează înregistrarea grevării.

Riscuri

Proprietarul, care, din anumite împrejurări, nu a înlăturat grevarea de pe proprietate și a efectuat înstrăinarea acesteia, va fi obligat să se ocupe de problemele apărute în urma unei astfel de tranzacții. Situația va adăuga complexitate atunci când proprietarul, după ce a vândut obiectul, a părăsit țara și nu se poate întoarce pentru a rezolva conflictul. Cu toate acestea, există circumstanțe extreme în care un cetățean este forțat să facă o tranzacție fără a elimina grevarea. În acest caz, este indicat să contactați un avocat calificat care vă va ajuta să găsiți cea mai rațională soluție. În practică, după vânzarea obiectului grevat, problemele apărute sunt luate în considerare în instanță. În acest caz, toate cheltuielile de judecată sunt transferate persoanei vinovate.

Pentru a evita toate aceste dificultăți, sarcinile ar trebui eliminate înainte de vânzare. Riscurile sunt suportate nu numai de proprietar, ci și de dobânditorul obiectului. Restricțiile existente nu îi vor permite să-și exercite drepturile în totalitate. În același timp, va fi extrem de dificil să restituiți banii până la rezolvarea problemei, iar procedurile în instanță se pot prelungi pe o perioadă nedeterminată. În practică, o atenție deosebită este acordată situațiilor în care este achiziționat un apartament în care este înregistrat un cetățean minor sau acesta acționează ca proprietar al unei părți din spațiul de locuit. Tranzacția în acest caz este permisă cu participarea organismului de tutelă și tutelă. Pentru a evita toate aceste probleme înainte de a cumpăra, trebuie să studiați cu atenție documentele. Grevitățile au complexități inerente care nu pot fi rezolvate într-un timp scurt.

Cum să faci o înțelegere cu un obiect care are restricții?

Dacă se stabilește o grevare ipotecară, proprietatea va fi gajată la bancă până la rambursarea datoriei. Fără acordul instituției de credit, proprietarul poate locui într-o locuință, o poate închiria. Cu toate acestea, pentru înstrăinare va fi necesară permisiunea băncii. Este furnizat în scris. Mecanismul de coordonare a operațiunii este determinat de instituția de credit. Dacă se plănuiește vânzarea unui apartament împovărat cu întreținerea vieții proprietarului, atunci tranzacția este permisă numai cu acordul scris, notarizat al subiectului-beneficiar al chiriei. Există restricții care exclud posibilitatea înstrăinării obiectului. Astfel de sarcini includ interzicerea acțiunilor de înregistrare și arestare. Aceste restricții implică nulitatea contractului de vânzare. Legislația permite înstrăinarea unui obiect împovărat cu închiriere comercială. Totodată, chiriașii își păstrează dreptul de a locui în incintă până la expirarea termenului de prestare a acestuia.

Nuanțe de design

Experții recomandă întocmirea unui contract de vânzare cu un notar. Trebuie atașate documente suplimentare. În special, trebuie furnizat acordul unei instituții de credit, organism de stat sau alt organism autorizat, care să permită efectuarea operațiunii. Contractul precizează toate condițiile și procedura pentru transferul obiectului, punerea ulterioară a acestuia de către noul proprietar. De exemplu, este indicat să includeți o clauză în contractul-tip care să stabilească condițiile pentru evacuarea/dezvoltarea persoanelor neautorizate care locuiesc în apartament. În cazul grevării cu un credit ipotecar, este important să se prevadă garanții pentru rambursarea datoriei la timp. Nu de mică importanță este disponibilitatea permisiunii din partea autorității de tutelă și tutelă pentru a efectua o tranzacție cu un obiect în care este înregistrat sau este proprietarul unui minor.

Cum să elimini povara?

Eliminarea restricției se realizează pe baza unui document de confirmare din partea organizației care a instalat-o. Dacă a fost o ipotecă, atunci instituția de credit care a furnizat fondurile emite un extras privind rambursarea datoriei. Un cetățean poate primi, de asemenea, un certificat de la o agenție guvernamentală privind încetarea interdicțiilor prin achitarea datoriilor pentru utilități. În cazul administrării încrederii, documentul de confirmare va fi un contract expirat, un certificat de deces al interpretului sau un acord între părți.

Verificarea detaliilor unui obiect

Pentru orice cumpărător, este important să elimine orice riscuri legate de achiziția de imobile. Pentru a face acest lucru, el poate verifica prezența unei sarcini la instalație, contactând Registrul de stat. Persoana interesată depune cerere și primește un extras din proprietate. Această lucrare conține toate informațiile despre sarcini. În plus, extrasul conține informații despre operațiunile efectuate anterior cu acest obiect. Trebuie spus că este indicat să aveți acest document nu numai pentru cumpărător, ci și pentru vânzător. Durata extrasului de la data primirii este de 1 luna. Cele mai fiabile și exacte date vor fi luate în considerare în primele trei zile de la data emiterii documentului. Service-ul autorizat are la dispoziție 1-2 zile pentru pregătirea și aranjarea informațiilor.

Concluzie

Înainte de a face o tranzacție cu orice imobil, este necesar să studiați cu atenție toată documentația. Pentru a evita probleme, este indicat să solicitați un extras de la USRR despre obiectul de interes. Acest document va arăta în mod clar soarta bunurilor imobiliare, prezența / absența unei sarcini. În plus, indicii de restricție sunt prezente și în Sf. asupra dreptului de proprietate. Experții nu recomandă achiziționarea de obiecte grevate. După cum arată practica, astfel de tranzacții creează o mulțime de probleme pentru toți participanții săi. Proprietarii de proprietăți grevate nu ar trebui să ascundă informații despre restricții de la potențialii cumpărători. În caz contrar, poate apărea o dispută, care va fi soluționată în instanță. Aceasta, la rândul său, este plină de costuri semnificative, atât financiare, cât și de timp.

Grevarea înseamnă restricție privind utilizarea, posesia și înstrăinarea proprietății. Cu toate acestea, nu orice limitare este una. Caracteristica principală este că se impune în conformitate cu legea.

Există două forme:

prin voința proprietarului, voluntar;
împotriva voinței proprietarului, forțat.

Un exemplu de grevare voluntară este un gaj: proprietarul gajă ceea ce deține, împovărându-l astfel. Grevare - arestare. Când bunurile sunt sechestrate prin hotărâre judecătorească, nu se mai cere părerea proprietarului.

Grevarea înseamnă restrângerea acțiunilor cu privire la orice înstrăinare a proprietății. De aceea, pentru a evita problemele, la cumpărarea unui imobil, trebuie să aflați exact dacă nu este împovărat.

La trecerea de la o mână la alta, natura și durata sarcinii nu se schimbă. Astfel, atunci când cumpără sau acceptă o proprietate ca moștenire, cumpărătorul își asumă toate sarcinile aferente.

Tipuri de sarcini

Gajul: proprietarul gajă proprietatea împotriva garanției datoriei;
Arestare: proprietatea este arestată pentru datorii;
Administrarea trustului: proprietatea este administrată nu de proprietar însuși, ci de mandatarul său, reprezentantul legal (de exemplu, dacă proprietarul este incapabil);
Restricționarea dispoziției bunurilor în nevoile organelor de stat;
Orice alte acțiuni, tranzacții și restricții care sunt oneroase.

Motivele restricției:

Legile RF. Din motive specificate în legi, proprietatea poate fi supusă grevării;
decizia instanței de judecată;
contract, tranzacție, al cărui rezultat este o grevare;
act emis de agențiile guvernamentale.

Dreptul de utilizare a bunurilor imobiliare

Unele tipuri de drepturi imobiliare pot duce la o grevare:

Chirie. Atunci când se încheie un contract de închiriere imobiliară, proprietarului îi sunt impuse anumite obligații. Odată cu vânzarea ulterioară a acestui obiect nu intervine încetarea contractului de închiriere. În acest caz, toate obligațiile pentru imobile sunt transferate noului proprietar împreună cu acesta;
Conform aceluiași principiu, se exercită dreptul de folosință gratuită a proprietății. Vânzarea unui obiect grevat de acest drept nu implică rezilierea contractului. Aceasta înseamnă transferul sarcinii către noul proprietar;
ca un fel de chirie – întreținerea vieții cu un dependent. La baza unui astfel de conținut este contractul încheiat;
servitute. Există o povară parțială teren. Esența unei servituți este că proprietarul unui teren are dreptul de a folosi parțial terenul învecinat. Vorbim despre amenajarea potecilor, ale trotuarelor etc. Acest lucru este potrivit atunci când este imposibil să ajungeți la un obiect important (de exemplu, o sursă de apă) ocolind locul învecinat.

Managementul încrederii

Sensul managementului încrederii este că proprietatea este administrată nu de proprietar însuși, ci de o anumită persoană autorizată. Mai mult, această persoană este obligată să acționeze numai în interesul proprietarului. Cu toate acestea, proprietatea asupra imobilului încredințat nu se transferă.

Acest tip de acord se încheie în scris. Nerespectarea tuturor condițiilor și regulilor de întocmire a acestuia atrage recunoașterea managementului încrederii ca invalidă.

Chirie

Esența contractului de închiriere este transferul de teren sau imobil în folosință temporară. Orice obiect poate fi închiriat, cu excepția celor retrase din circulația generală.

Contractul de închiriere este în scris și trebuie semnat de ambele părți. În cazul oricărei nerespectări a formei și procedurii de încheiere a unui contract, acesta va fi declarat nul. Atunci când un teren, imobil sau o parte din acesta este închiriat, se anexează un plan cadastral, evidențiind partea care a fost închiriată.

Angajament

Concluzia este că proprietatea specificată în contract servește drept garanție de rambursare a datoriei. Dacă datoria nu este rambursată la timp și în totalitate, imobilul gajat împotriva garanției intră în contul acesteia. Gajul nu devine nul nici în cazul vânzării bunului ipotecat. Dreptul de proprietate asupra unui gaj poate fi transferat numai cu acordul necondiționat al creditorului gajist.

Arestare

Esența arestării este impunerea unei sarcini pe seama obligațiilor de creanță de orice fel.

Arestarea prevede interzicerea oricărei înstrăinări și, uneori, utilizarea proprietății. Nu se pot face tranzacții până la ridicarea arestării. Astfel, proprietarul bunului sechestrat este obligat să-l păstreze în siguranță până la ridicarea sechestrului sau la confiscarea bunului.

Grevarea unei cote de proprietate

Restricția poate afecta nu numai proprietatea în ansamblu, ci și partea acesteia. Acest lucru se întâmplă atunci când proprietarul are doar o cotă din proprietate.

Este corect să spunem că grevarea tuturor bunurilor, de exemplu, sub forma unei arestări, îl privează pe proprietar de dreptul de a le vinde. Dar dacă o acțiune este împovărată, atunci proprietarii altor acțiuni au dreptul să le vândă etc. Singura limitare semnificativă a acțiunilor lor este împărțirea proprietății în funcție de acțiuni.

Astfel, grevarea presupune restrângerea acțiunilor privind înstrăinarea bunurilor. Există multe tipuri de sarcini care afectează drepturile proprietarului în moduri diferite. În plus, grevarea este cel mai adesea de natură temporară și există până la sfârșitul contractului sau până la efectuarea oricăror acțiuni.

La achiziționarea unui apartament de pe piața secundară, cumpărătorul trebuie să fie conștient de posibilitatea existenței unor restricții explicite sau ascunse cu privire la eliminarea spațiilor rezidențiale de către proprietarul locuinței.

Pentru a vă proteja de acțiunile frauduloase ale vânzătorilor fără scrupule, trebuie să știți ce tipuri de restricții sunt și de unde puteți obține informații despre acestea.

Ce este grevarea unui apartament și cine poate restricționa drepturile proprietarului?

Grevare asupra apartamentului- acestea sunt restricții documentate privind dispunerea sau utilizarea proprietarului locuinței lor în contracte și acte. Drepturile asupra apartamentului sau asupra unei părți a acestuia sunt acordate unei a treia persoane care nu este indicată în documente ca proprietar. Toate tranzacțiile proprietarului cu apartamentul grevat sunt efectuate cu permisiunea acestei a treia persoane de a le efectua.

Proprietarii de apartamente grevate nu sunt doar limitați în drepturi, ci poartă și obligații, ceea ce se întâmplă atunci când sunt în grija persoanelor aflate în întreținere la semnarea unui document de închiriere. Legea nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare” dă definiția oficială a „grevării”.

Reducerea capacității de a efectua tranzacții cu imobile se înregistrează uneori la voința proprietarului, documentată sau prin emiterea unui act de către o instituție căreia legea îi dă dreptul de a înregistra astfel de tranzacții. Judecătorul are puterea de a restrânge dreptul la locuință fără a ține cont de voința proprietarului.

În registrul unificat al drepturilor de proprietate sunt înscrise doar unele sarcini asupra locuințelor.

Se fac înscrieri pentru:

Locuințe ipotecare (gaj ipotecar, gaj la banca pentru creditul emis).
Suprafata de locuit indicata in contractul de inchiriere.
Locuință reținută de organele abilitate ca urmare a unei hotărâri judecătorești (de exemplu, pentru datorii).

Registrul nu conține înregistrări despre 3 persoane, care nu sunt trecute în DCT al apartamentului și nu au dreptul de a deține locuințe până în prezent (rudele proprietarului apartamentului sau persoane care ocupă spațiul de locuit, dar au refuzat să-l privatizeze).

Tipuri de grevare pe un apartament în Rusia - caracteristicile fiecărui caz

Există unele tipuri de grevare pe apartament.

Să le enumerăm:

1. Locuințe ipotecare

Proprietarul spațiului de locuit îl emite ca gaj pentru a se asigura că apartamentul își îndeplinește obligațiile de datorie apărute în fața unei instituții de credit. Proprietatea continuă să aparțină proprietarului anterior.

Creditorul, în cazul neîndeplinirii de către proprietarul apartamentului a obligației de creanță, primește dreptul legalizat de a restitui suma debitului prin vânzarea locuinței ipotecare.

Ipoteca poate apărea atunci când:

Achiziția sau construirea de locuințe, plătită cu bani de credit de la o organizație bancară.
Realizarea unui apartament in baza unui contract de comodat.
Semnarea documentelor de închiriere a locuinței.
Înregistrarea unui gaj pentru dreptul de a dispune de apartament.

O astfel de ipotecă vine la comanda directă a actelor legislative, este înregistrată automat în registrul de stat.

Ipoteca negociata apare în cazul înregistrării unui contract de ipotecă, nu este considerată de actele legislative drept o obligație independentă. Se consemnează în registru la cererea părților, locuința rămâne în proprietatea proprietarului. Grevele nu sunt înregistrate în actele pentru apartament.

2.Locuinta inchiriata

Proprietarul spațiului de locuit încheie un contract de închiriere scris cu chiriașul apartamentului său, transferându-i acestuia drepturile de folosință temporară a apartamentului. Recunoscută ca fiind valabilă numai dacă este conformă forma specificată de actele legislative.

Încheierea unui acord este obligatorie pentru spațiile închiriate pe o perioadă mai mare de 365 de zile, înregistrarea se efectuează în instituții abilitate.

Chiriașul are dreptul de a ocupa spațiul de locuit până la expirarea obligațiilor contractuale, sub rezerva tuturor clauzelor contractului.

3. Servitutea.

Există mai multe forme:

Forma sa privată Este un contract între două persoane. Exemplu: o cameră de trecere într-un apartament comun, deoarece fără dreptul de a trece prin ea este imposibil să vă folosiți camera.
Forma publică este un acord între un individ și stat. Exemplu: restricții forțate impuse de stat asupra unei clădiri rezidențiale, pe locul căreia se va construi un drum nou. Proprietarului apartamentului i se compensează sau i se oferă locuințe noi pentru relocare.

4. Managementul încrederii

În baza unui contract de administrare a trustului înregistrat la un notar, proprietarul casei îi transferă administratorului dreptul de a administra apartamentul fără înregistrarea drepturilor de proprietate asupra acestuia.

Odată întocmite actele de vânzare cumpărare, această sarcină devine nulă de drept.

5. Închiriere

Documentele contractului de închiriere se încheie de către proprietarul locuinței (destinatarul plăților în numerar) și a doua persoană care efectuează plățile. Platitorul de chirie devine proprietarul apartamentului , care, la rândul său, se angajează să pună la dispoziție această zonă de locuit până la sfârșitul vieții fostului proprietar.

Documentele indică condiții diferite pentru interacțiunea părților. De exemplu, sunt luate în considerare plata facturilor de utilități, îngrijirea pe tot parcursul vieții, curățarea, plata pentru tratament medical.

Elaborarea atentă a termenilor contractului și a motivelor rezilierii acestuia de către un avocat competent va proteja ambele părți de fraudă.

Grevarea se înlătură după decesul beneficiarului rentei.

6. Împovărat de tutelă

Proprietarii minori ai unui apartament sau proprietarii în comun ai acestuia sunt protejați de lege în cazul înstrăinării bunurilor care le aparțin.

Autoritățile tutelare au dreptul de a interzice vânzarea unui apartament dacă drepturile copiilor sunt încălcate.

La vânzarea unui apartament deținut de un cetățean minor, autoritățile de tutelă vor solicita documente care să indice asigurarea unei locuințe pentru copil în alt loc.

7. Locuință arestată

Arestarea este impusă de organele abilitate prin hotărâre judecătorească pentru a permite proprietarului apartamentului să își îndeplinească obligațiile de datorie.

De asemenea, se impune arestarea locuinței în cazul în care proprietarul este cercetat sau în cazul unui litigiu.

Merită amintit apartament - un monument de arhitectură sau istoric. Este protejat de autorități pentru protecția monumentelor istorice, culturale sau de arhitectură. Aceste organisme impun proprietarilor obligații de a restaura locuințele. Admisibilitatea schimbărilor în interior și în exterior este în concordanță cu aceleași organisme.

Toate riscurile de grevare asupra apartamentului pentru proprietar și cumpărător

H Grevarea asupra locuinței pentru proprietar implică anumite riscuri:

Cu o ipotecă- capacitatea de a rămâne fără apartament dacă este imposibil de îndeplinit obligațiile de datorie față de creditor.
În cazul unui contract de închiriere– imposibilitatea de a locui într-o clădire de locuit sau a-l vinde înainte de sfârșitul perioadei contractuale.
Grevare de servitute nu privează dreptul de proprietate, ci impune restricții proprietarului, cu o servitute publică - riscul de a primi compensații insuficiente pentru locuințe sau riscul de a oferi spațiu de locuit mai puțin confortabil.
Managementul încrederii riscant să suporte pierderi din cauza necinstei sau iresponsabilității managerului.
Grevare cu chirie impune riscurile de anulare a contractului de închiriere de către chiriaș la apariția anumitor condiții.
Grevele impuse de autoritățile tutelare, este imposibil sa inchiriezi daca nu ii oferi copilului un alt spatiu de locuit.
Locuință arestată privează proprietarul de dreptul de a-l înstrăina (vând, schimb).
În locuință-monument de istorie sau arhitectură chiar și schimbarea culorii ferestrelor este în concordanță cu anumite agenții guvernamentale - la fel ca geamurile loggiei și instalarea unui aparat de aer condiționat.

Cumpărătorul suportă riscuri mai grave:

Recunoașterea invalidității tranzacției finalizate pentru achiziționarea de locuințe la solicitarea persoanelor care sunt potentiali solicitanti pentru un apartament.
Pierderea dreptului de proprietate locativă de către dobânditor ca urmare a contestarii acestui drept de catre fostul proprietar sau 3 persoane care au drept de locuinta asupra acestuia.
Rezilierea unui acord(atunci când este împovărat cu o rentă viageră) de către beneficiarii de chirie la apariția anumitor condiții.
Cererea de spațiu de locuit de către persoanele care au drepturi asupra acestuia- Locuinte bancare ipotecare, servitute publica.
Apariția unor cheltuieli neprevăzute. De exemplu, cheltuielile pentru reconstrucția spațiilor monumentelor de arhitectură.

Cum să verificați un apartament pentru grevare?

Nu toate sarcinile de pe un apartament sunt înregistrate la organele de stat - uneori este necesar să faceți mai mult de o solicitare pentru a afla despre disponibilitatea acestuia.

Puteți verifica grevarea:

Prin solicitarea datelor despre apartament de la agențiile guvernamentale.
Efectuarea unui control întrebând vecinii și locuitorii apartamentului.

Țineți cont de următoarele când verificați:

Un potențial cumpărător trebuie să solicite un extras din USRR pentru apartamentul achiziționat , extrase din cartea casei sau adeverințe de la organul teritorial al FMS despre rezidenți înscriși.
Nu va fi de prisos să luați un certificat de la societatea de administrare despre cei care locuiesc în apartament . Prizonierii sau personalul militar pot fi eliberați temporar din acesta.
Povara chiriei este mai greu de verificat. Trebuie să mergeți la apartament de mai multe ori și să vedeți dacă locuiește cineva acolo, să întrebați vecinii despre chiriași și locuințe.

Evgheni Belyaev

Timp de citire: 8 minute

A A

Ce înseamnă grevarea unui apartament?

Există situații în care proprietarul apartamentului își pierde dreptul de a dispune în mod independent de proprietatea sa. Astfel de restricții apar ca urmare a anumitor situații.

Proprietarul pierde posibilitatea de a dispune liber de proprietate la discreția sa. Dar asta nu înseamnă că un apartament cu grevare nu poate fi vândut sau cumpărat.

O astfel de afacere este posibilă, dar este plină de o mulțime de capcane, pe care este mai bine să le cunoașteți în avans.

Grevare asupra apartamentului

Ce este grevarea unui apartament? Acesta este un fel de sechestru impus asupra proprietății, în cazul nostru, un apartament. Drept urmare, proprietarul pierde posibilitatea de a dispune liber de bunuri imobiliare, efectuând orice acțiuni la discreția sa.

Astfel de restricții pot apărea atât la inițiativa proprietarului proprietății, cât și ocolind voința acestuia. Prima variantă a dezvoltării evenimentelor apare ca urmare a acțiunilor independente ale proprietarului. A doua varianta apare atunci cand intervine un tert, cel mai adesea o banca.

Chiar și în ciuda sarcinilor existente, un astfel de apartament poate fi cumpărat. Există două moduri în care un vânzător poate merge.

Înşelăciune. Vânzătorul păstrează în mod intenționat tăcerea în legătură cu sarcinile din apartament. Și, dacă cumpărătorul se dovedește a fi neglijent și nu insistă să verifice puritatea legală, s-ar putea să piardă atât banii plătiți pentru apartament, cât și apartamentul în sine.
Consimțământul informat al cumpărătorului. Există mulți vânzători care își avertizează sincer clienții cu privire la sarcinile existente. Costul unor astfel de apartamente poate fi cu un ordin de mărime mai mic decât valoarea de piață și, dacă cumpărătorul este pregătit pentru proceduri și documente îndelungate, el poate decide să cumpere o proprietate grevată.

Posibile tipuri de grevare

Care sunt sarcinile? Să le analizăm mai detaliat.

Credit ipotecar

Un apartament cu grevare ipotecară, ce înseamnă?În ultimii ani, acest tip de grevare a devenit un lider clar.

Când cumpărați un apartament prin împrumut bancar, este gajat la bancă și este acolo până când sunt efectuate toate plățile financiare aferente acestuia.

Un astfel de apartament poate fi vândut cu ușurință înainte de încheierea ipotecii, dar cu condiția ca cumpărătorul să aibă răbdare și să aștepte puțin mai mult decât de obicei.

Există mai multe opțiuni pentru o astfel de vânzare:

Cumpărătorul reînnoiește contractul ipotecar actual și continuă să efectueze el însuși plățile. Suma plății care depășește împrumutul, vânzătorul și cumpărătorul negociază independent. După ce ipoteca este plătită integral, grevarea este înlăturată.
La cumpărarea unui apartament, vânzătorul, după ce a primit bani de la cumpărător, achită integral restul datoriei. În acest caz, toate restricțiile asupra apartamentului sunt eliminate. Aceasta este cea mai comună soluție la această problemă.

Arestare

Sub acest tip de grevare, imobilul se încadrează în cazul unui litigiu asupra acestuia. Arestarea este impusă în cursul procesului. Poate fi impus de instanță, poliție, executori judecătorești.

Dacă, după expirarea termenului, proprietarul imobilului nu a găsit ocazia de a rezolva problema, apartamentul este vândut la licitație, iar încasările sunt folosite pentru achitarea datoriilor. Nu există altă modalitate de a elimina această grevare.

Chirie

Proprietarul, în schimbul autoîngrijirii pe tot parcursul vieții, semnează obligația de a transfera apartamentul unei alte persoane.

În acest caz, apare o restricție în legătură cu apartamentul, acesta nu poate fi vândut sau pot fi efectuate alte acțiuni cu acesta.

Grevarea se înlătură numai după decesul proprietarului. Toate drepturile asupra apartamentului sunt transferate persoanei cu care a fost semnat acest contract de închiriere.

Poate fi orice persoană sau chiar o organizație.

Managementul încrederii

Acest tip de restricție apare ca urmare a transferului drepturilor de conducere către o persoană de încredere. În acest caz, înlăturarea sarcinilor are loc după expirarea perioadei acest acord.

Grevarea gestiunii încrederii poate fi înlăturată prin rezilierea contractului, cu acordul reciproc al ambelor părți. În cazul decesului proprietarului, se înlătură și sarcina.

Chirie

Proprietarul încheie un contract de închiriere cu terți, transferându-le apartamentul pentru locuit. Un astfel de acord nu împiedică vânzarea imobilelor, dar noul proprietar va putea evacua chiriașii numai după expirarea acordului.

Dacă contractul de închiriere este încheiat pe termen lung sau chiar nedeterminat, atunci noul proprietar poate cere rezilierea acestui contract de închiriere înainte de cumpărare.

Tutela (capital de maternitate)

Acest tip de grevare se aplică imobilelor dobândite cu ajutorul capitalului de maternitate.. În acest caz, toți proprietarii de apartamente devin proprietari egali, inclusiv copiii.

Puteți vinde astfel de imobile numai cu permisiunea autorităților tutelare, sau până când copiii împlinesc vârsta majoratului.

Copil minor înregistrat

Ce este un apartament cu povara copiilor minori? Dacă un copil cu vârsta sub 18 ani este înregistrat în apartament, aceasta impune întotdeauna restricții asupra acțiunilor cu această proprietate.

Înainte de a externa un copil, va trebui să oferiți consimțământul ambilor părinți și permisiunea autorităților de tutelă.

Totodată, părinții trebuie să furnizeze documente pentru o altă locuință care nu este inferioară ca caracteristici față de cea inițială în vederea înscrierii copilului.

În caz contrar, vânzarea apartamentului va fi refuzată.

Permisiunea celui de-al doilea soț

Apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei, este considerat proprietate dobândită în comun. Niciunul dintre soți nu o va putea vinde fără acordul notarial al celeilalte părți.

Probleme și riscuri de grevare

Dar mulți cumpărători neglijează această regulă simplă, unii din ignoranță, alții din neglijență.

Ca urmare, cumpărătorul este foarte expus riscului:

Contractul de vânzare poate fi reziliat, în timp ce este dificil să se recupereze fondurile cheltuite. Cel mai probabil, va trebui să mergi în instanță, unde va trebui să dovedești că afacerea a căzut din vina vânzătorului. Și chiar și cu un rezultat pozitiv, nu este un fapt că un vânzător fără scrupule va compensa prejudiciul suferit.
O creștere a cheltuielilor este inevitabilă dacă apartamentul are datorii la bancă sau alte penalități.

Cum să verificați un apartament pentru grevare

Verificarea dacă există sarcini în apartament nu este atât de dificilă. Există mai multe posibilități pentru aceasta.

Rosereestr

O solicitare către Rosreestr este o modalitate destul de simplă, dar nu cea mai de încredere. Deci informațiile despre acest serviciu nu sunt actualizate atât de des pe cât ne-am dori.

Cum se verifică grevarea unui apartament pe site-ul Rosreestr? Pe pagina oficială a site-ului în secțiunea „ Pentru persoane fizice» În partea dreaptă, selectați serviciul «Verificarea executării cererii (aplicației)». După ce faceți clic pe el, în aceeași coloană va apărea secțiunea „Informații de referință privind obiectele imobiliare online”. Trecem în ea.

Acum trebuie să completați formularul care apare. Odată ce toate datele au fost introduse, faceți clic pe butonul „Creați o solicitare”.

Dacă, la completare, serviciul nu ți-a dat adresa specificată, înseamnă că informațiile despre această proprietate nu au fost încă introduse în USRN.

A apărut adresa, faceți clic sub secțiunea „Drepturi și restricții”. Dacă există sarcini pe această proprietate, toate aceste informații vor apărea aici. Dacă aveți nevoie să obțineți informații mai complete despre această proprietate cu date mai actualizate, atunci este mai bine să comandați un extras din USRR.

Un extras din USRR poate fi comandat aici pe site-ul Rosreestr. Acesta este poate cel mai fiabil mod de a verifica curățenia legală a unui apartament. Această lucrare va conține informații chiar și despre operațiunile efectuate anterior.

Când comandați certificate, vă rugăm să rețineți că acestea sunt valabile doar 30 de zile. Dacă doriți să obțineți cu siguranță un apartament „curat”, încheiați un contract de vânzare în cel mult 1-3 zile de la primirea extrasului. Fii pregătit să plătești pentru acest serviciu. În 2019, costă 250 de ruble.

Servicii pentru obținerea unui extras din USRN și USRR

Internetul vă permite să comandați declarația necesară atât pe hârtie, cât și în format electronic, nu numai pe site-ul Rosreestr. Din fericire, există o mulțime de site-uri care oferă acest serviciu.

Deci, cum să aflați dacă există o grevare pe un apartament prin internet folosind servicii online? În cele mai multe cazuri, algoritmul este simplu.

Mergem la pagina principală a site-ului selectat, indicăm ce declarație dorim să primim și completăm formularul care apare. Notați adresa proprietății.

Cartea casei sau cartea apartamentului

Desigur, datele ipotecare în acest document nu este conținut, dar este destul de posibil să obțineți informații despre cele prescrise, inclusiv aflarea despre prezența copiilor minori.

Este indicat să ceri proprietarului să trimită copiii în altă cameră chiar înainte de începerea tranzacției pentru a facilita procesul de înregistrare a achiziției unui apartament.

Servicii de birouri imobiliare

Astfel de organizații se angajează de bunăvoie să efectueze toate verificările necesare, dar rețineți că este posibil să utilizeze toate aceleași resurse electronice, dar la un cost mai mare. Luați în considerare dacă are sens să plătiți în exces o terță parte pentru ceva ce puteți face fără ea.

Contactează departamentul de arhitectură

Aici puteți obține mai multe informații despre apartament. În special, dacă această proprietate se află pe lista locuințelor de urgență în curs de pregătire pentru demolare. Legislativ, toate tranzacțiile cu astfel de spațiu de locuit sunt interzise.

Cum să eliminați grevarea după rambursare

Pentru a elimina grevarea, va fi necesar să se elimine motivele care au determinat impunerea lor:

La contactarea băncii. Acest lucru se aplică datoriei ipotecare asupra unui apartament. O astfel de grevare poate fi înlăturată după rambursarea integrală a acesteia. După ce a primit ipoteca inițială de la bancă, proprietarul trebuie să contacteze MFC, unde va fi necesar să întocmească o cerere de eliminare a restricțiilor existente,
În cazul încheierii unui contract de închiriere, management al încrederii și alte cazuri similare, trebuie să studiați cu atenție contractul. Trebuie să conțină această acțiune. Dacă proprietarul a decedat, restricțiile pot fi ridicate prin Rosreestr.
Din punct de vedere judiciar. Astfel, restricția care a venit ca urmare a arestării este înlăturată.
Portalul Serviciului de Stat. Oferă oportunități destul de ample, inclusiv aplicarea pentru eliminarea sarcinilor din apartament.

Ce acte sunt necesare pentru radiere

Nu contează ce metodă va fi aleasă ca urmare, dar este mai bine să vă faceți griji în avans și să colectați documentele necesare pentru aceasta:

Pașaportul proprietarului imobilului;
Certificat de proprietate;
Contract de vânzare;
acord de împrumut;
Ipoteca asupra proprietatii;
Certificat bancar de inchidere a unui cont de credit si rambursarea integrala a unui credit ipotecar existent.

Înlăturarea sarcinilor este absolut gratuită, dar pentru a face modificări în drepturile de proprietate, va trebui să plătiți o taxă de stat.

Avantaje și dezavantaje ale achiziționării unui apartament cu grevare

Dacă proprietarul nu ascunde informații despre sarcinile existente, cum ar fi o ipotecă sau o arestare, atunci cel mai probabil costul unui astfel de apartament va fi cu un ordin de mărime mai mic decât al celor similare.

Prezența copiilor minori nu este o povară atât de gravă și nu va afecta în niciun fel costul, dar pot apărea o mulțime de probleme la efectuarea unei tranzacții.

Dar există un dezavantaj semnificativ. Cumpărătorul nu are posibilitatea de a prelua imediat proprietatea deplină a proprietății. Și dacă terți solicită și pentru același spațiu de locuit, atunci riscurile nu pot fi evitate.

Cum să cumpărați un apartament cu grevare

Dacă tot decideți să cumpărați un apartament cu grevare, trebuie să acționați în următoarea ordine. Deoarece cel mai comun tip de grevare este un credit ipotecar, să ne uităm la exemplul acestuia:

Concluzie

Nu vă fie teamă de sarcinile și restricțiile din apartament. Vinderea unui apartament cu grevare este un lucru comun. Toate restricțiile sunt ușor de eliminat dacă înțelegeți algoritmul de acțiuni și îl urmați.

Dacă tu însuți nu știi cum să procedezi, nu neglija sfaturile specialiștilor, contactează o agenție imobiliară.

Aici vă vor ajuta nu numai să întocmiți în mod competent o astfel de înțelegere, ci și să vă spună cum și în ce ordine trebuie să colectați documente pentru a nu intra în mizerie.

Evgheni Belyaev

Consultant juridic, expert financiar

Există două forme:

prin voința proprietarului, voluntar;
împotriva voinței proprietarului, forțat.

Tipuri de sarcini

Gajul: proprietarul gajă proprietatea împotriva garanției datoriei;
Arestare: proprietatea este arestată pentru datorii;
Administrarea trustului: proprietatea este administrată nu de proprietar însuși, ci de mandatarul său, reprezentantul legal (de exemplu, dacă proprietarul este incapabil);
Restricționarea dispoziției bunurilor în nevoile organelor de stat;
Orice alte acțiuni, tranzacții și restricții care sunt oneroase.

Motivele restricției:

Legile RF. Din motive specificate în legi, proprietatea poate fi supusă grevării;
decizia instanței de judecată;
contract, tranzacție, al cărui rezultat este o grevare;
act emis de agențiile guvernamentale.

Dreptul de utilizare a bunurilor imobiliare

Unele tipuri de drepturi imobiliare pot duce la o grevare:

Chirie. Atunci când se încheie un contract de închiriere imobiliară, proprietarului îi sunt impuse anumite obligații. Odată cu vânzarea ulterioară a acestui obiect nu intervine încetarea contractului de închiriere. În acest caz, toate obligațiile pentru imobile sunt transferate noului proprietar împreună cu acesta;
Conform aceluiași principiu, se exercită dreptul de folosință gratuită a proprietății. Vânzarea unui obiect grevat de acest drept nu implică rezilierea contractului. Aceasta înseamnă transferul sarcinii către noul proprietar;
ca un fel de chirie – întreținerea vieții cu un dependent. La baza unui astfel de conținut este contractul încheiat;
servitute. Există o grevare parțială a terenului. Esența unei servituți este că proprietarul unui teren are dreptul de a folosi parțial terenul învecinat. Vorbim despre amenajarea potecilor, ale trotuarelor etc. Acest lucru este potrivit atunci când este imposibil să ajungeți la un obiect important (de exemplu, o sursă de apă) ocolind locul învecinat.

Managementul încrederii

Acest tip de acord se încheie în scris. Nerespectarea tuturor condițiilor și regulilor de întocmire a acestuia atrage recunoașterea managementului încrederii ca invalidă.

Chirie

Esența contractului de închiriere este transferul de teren sau imobil în folosință temporară. Orice obiect poate fi închiriat, cu excepția celor retrase din circulația generală.

Angajament

Arestare

Esența arestării este impunerea unei sarcini pe seama obligațiilor de creanță de orice fel.

Grevarea unei cote de proprietate

Restricția poate afecta nu numai proprietatea în ansamblu, ci și partea acesteia. Acest lucru se întâmplă atunci când proprietarul are doar o cotă din proprietate.