Виды недвижимости по характеру использования. Основные виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и нежилые помещения.

Земля подразделяется на:

• 1. земельные участки, предназначенные под застройку;
• 2. природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье -- это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

• 1. элитным;
• 2. типовым;
• 3. городским;
• 4. загородным.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

По характеру использования

• - Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
• - Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
• - Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
• - Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
• - Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

• - для ведения бизнеса;
• - для проживания владельца;
• - в качестве инвестиций;
• - в качестве товарных запасов и незавершенного производства;
• - для освоения и развития;
• - для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

• - специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
• - неспециализированная -- вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации:

• - введенные в эксплуатацию;
• - требующие реконструкции или капитального ремонта;
• - незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

• - не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
• - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

• 1) будущие периодические потоки денежных средств;
• 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
• 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары. В настоящее время в России это:

• - квартиры и комнаты;
• - помещения и здания под офисы или магазины;
• - пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
• - свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
• - складские и производственные объекты.

Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Такая группировка -- многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям».

При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждою признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья -- на назначение, четвертая -- на масштаб и характеристику объекта).

1. Происхождение

ь Естественные (природные) объекты.

ь Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

ь Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

ь Природные комплексы (месторождения и тому подобное) для их эксплуатации.

3. Постройки

ь Для жилья.

ь Для офисов.

ь Для торговли и сферы платных услуг.

ь Для промышленности.

ь Прочие.

4. Масштаб

ь Земельные массивы.

ь Отдельные земельные участки.

ь Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро-

ь район, гостиница, санаторий, мотель и тому подобное).

ь Жилой дом многоквартирный.

ь Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

ь Секция (подъезд).

ь Этаж в секции.

ь Квартира.

ь Комната.

ь Летняя дача.

ь Комплекс административных зданий.

ь Здание.

ь Помещения или части зданий (секции, этажи).

5. Готовность к использованию

ь Готовые объекты

ь Требующие реконструкции или капитального ремонта.

ь Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5).

Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.

Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса:

• 1) специализированная недвижимость;
• 2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость -- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость -- это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории:

• 1) недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятельности предприятия;
• 2) инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала;
• 3) недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
• 4) недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;
• 5) недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы:

• 1) жилая;
• 2) офисная;
• 3) индустриальная;
• 4) складская;
• 5) многофункциональная.

Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объекты недвижимости делятся на следующие виды:

• 1) жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);
• 2) административные здания;
• 3) промышленные здания;
• 4) части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий);
• 5) особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;
• 6) сооружения;
• 7) комплексы зданий и сооружений.

Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

Для земельных участков, как особых объектов оценки, существует своя классификация.

Согласно статье 7 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:

• 1) земли населенных пунктов (поселений);
• 2) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
• 3) земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• 4) земли сельскохозяйственного назначения;
• 5) земли лесного фонда;
• 6) земли водного фонда;
• 7) земли запаса.

Земли населенных пунктов -- земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и юродские населенные пункты.

При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим территориальным зонам:

• 1) земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;
• 2) земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и другим);
• 3) земли сельскохозяйственного использования;
• 4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• 5) земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
• 6) земли водоемов и акваторий;
• 7) земли военных объектов и режимные зоны;
• 8) резервные земли -- не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные .

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие "недвижимое и движимое имущество" впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие "основные фонды", т.е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл.1.

Таблица 1.

	Характеристика признака
Неподвижность	Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба
Связь с землей	Прочная и физическая, и юридическая связь с землей
Уникальность	Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т.п.)
Полезность	Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.)
Фундаментальность	Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях
Долговечность	Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
Необходимость управления	Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
Тенденция к росту стоимости	Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем
Регламентация сделок государственными органами	Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность сокрытия	Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров
Высокий уровень затрат при сделках	Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;

предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.

Классификация недвижимости.

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл.2.

Таблица 2

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры; для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; для производственной деятельности: фабрики, заводы; для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
по целям владения	Для ведения бизнеса; - для проживания владельца; в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов
по степени специализации	Специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1. Функциональному назначению:
земельные участки, предназначенные для застройки;
природные комплексы (для эксплуатации);
постройки
комнаты и квартиры;
здания и помещения под магазины и офисы;
частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
производственные помещения, склады;
прочие

2. По происхождению
Земельные массивы
Отдельные земельные участки.
Комплексы зданий и сооружений
Жилые многоквартирные дома
Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
Подъезд (секция).
Этаж в подъезде.
Квартира.
Комната.
Летняя дача
Комплекс административных зданий.
Здание.
Помещение или части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к эксплуатации
Готовые объекты.
Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
Объекты, требующие завершения строительства.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:
неспециализированная недвижимость;
специализированная недвижимость.
Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

В Украине существует 3 типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения .

Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.
Земля подразделяется на:
1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования ;
2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жилье бывает городским и загородным, которое может относится к разным классам: эконом-, бизнес-, элит, типовое (по сериям).

Рынок жилья может быть первичным (новостройки) и вторичным (вторичная продажа)

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.

В нежилой (коммерческой) недвижимости выделяют торговую, офисную, складскую, промышленную, гостиничную, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, и недвижимость, предназначенную для смешанного использования.

Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:
1) сооружения, введенные в эксплуатацию;
2) здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;
3) незавершенное строительство.

По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:
1) невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;
2) воспроизводимую – это сооружения, здания.

По степени специализации различают:
1) специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре;
2) неспециализированную – это недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.

По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.

	Тип	Перечень
Рыночная	Жилой фонд	· Гостиницы, общежития; · Дома отдыха, лагери, санатории; · Дома, дачи, коттеджи, особняки; · Жилищные комплексы, ЖСК, ТСЖ, кондоминиумы; · Квартиры, комнаты в многоквартирных домах.
	Нежилой фонд	· Нежилые здания и помещения; · Офисы, торгово-офисные комплексы; · Многофункциональные комплексы; · Магазины и торговые объекты; · Рестораны, кафе, бары; · Объекты досуга; · Склады, хранилища, базы; · Киоски, ларьки, павильоны; · Автозаправочные станции; · Автостоянки, гаражи.
	Земля	· Участки для ведения личного подсобного хозяйства; · Участки для индивидуального жилищного строительства; · Участки для общественного строительства; · Садовые и дачные товарищества; · Земли промышленности; · Земли рекреации; · Другие (остальные).
	Промышленность	· Имущественные комплексы предприятий; · Мастерские, производственные цеха, линии; · Производственные комплексы; · Сельскохозяйственные предприятия.
Внерыночная	Государственный фонд	· Здания, сооружения, дома и другие объекты министерств и ведомств; · Земельные угодья, леса, водные объекты, недра; · Объекты недвижимости (в т.ч. предприятия), не подлежащие приватизации.
	Стратегический фонд	· Военно-промышленный комплекс; · Космические объекты; · Особо важные государственные стратегические объекты недвижимости.
	Фонд культуры	· Историко-архитектурные здания и сооружения, музеи, театры, памятники и др.; · Национальные парки, заповедники, имения; · Культурные ценности.

Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля. Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.

Земля подразделяется на:

1. земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;
2. природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жилье бывает: элитным, типовым, городским, загородным и др. Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую. В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования. Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения. Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения. Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.

Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:

1. сооружения, введенные в эксплуатацию;
2. здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;
3. незавершенное строительство.

По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:

1. невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;
2. воспроизводимую – это сооружения, здания.

По степени специализации различают:

1. специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.
2. неспециализированную: иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.

По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.

Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики. К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей.

Недвижимость обладает рядом свойств :

1. Полезность . Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или комфортности помещения в данном месте или в течение определенного периода времени.
2. Фундаментальность . При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.
3. Долговечность . В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.
4. Стационарность . Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.
5. Неповторимость . Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.
6. Управляемость . Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью – это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.
7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.
8. Устойчивая тенденция к росту стоимости . Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.
9. Ликвидность . На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.

Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:

1. очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;
2. период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;
3. ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.

Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики. К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей

Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:

1. географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;
2. по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3. функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;
4. по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5. по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6. по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7. отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8. по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9. способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

1. Городской жилищный фонд , который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2. Рынок загородного жилья , его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
3. Рынок нежилых помещений . На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке. Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

1. локальность;
2. невысокая взаимозаменяемость объектов;
3. сезонные колебания цен;
4. сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5. вложение капитала в недвижимость.

В Украине рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Законодательство в сфере недвижимого имущества – это совокупность законов и других нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы. В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так и на общественные.

К общественным правам относят:

1. право на налог, т. е. имущественное налогообложение;
2. право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;
3. право полицейской власти – ограничения, установленные обществом для защиты собственных интересов (введение ограничений в области дорожного движения, строительства и т. д.);
4. право забирать имущество в казну. Например, имущество, принадлежащее определенному владельцу, может перейти в собственность государства после смерти владельца в следующих случаях если у владельца нет законных наследников, если он заранее не позаботился о завещании.

К частным правам относят:

1. возможность владения имуществом физических или юридических лиц;
2. пожизненное имущественное право;
3. права на недвижимость в соответствии с законом.

Выделяют три группы, на которые подразделяются источники права:

1. федеральные законы и иные нормативные правовые акты приняты в сфере недвижимости;
2. законы и иные нормативные правовые акты граждан Украины
3. законы о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

Правовой основной для развития всего законодательства является Конституция Украины, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции Украины. Принципы, изложенные в Конституции Украины, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в Украине. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

В Гражданском кодексе Украины содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

Недвижимость – это финансовый актив . Он создается путем вложения капитала и трудом человека. Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого возникает необходимость привлечения заемных средств и т. п. В связи с вышесказанным, рынок недвижимости – это один из секторов финансового рынка.

Сложной экономической системой, которая включает совокупность определенных процедур и институтов, направленных на взаимодействие покупателей и продавцов, выступает финансовый рынок. Под финансовым рынком понимают сферу проявления возникших экономических отношений по распределению созданной стоимости и ее реализации методом обмена денег на финансовые активы. В качестве финансовых активов выступают инвестиционные ценности и денежные средства. Инструментом образования средств являются ценные бумаги, деньги, депозиты, заемный (ссудный) капитал, драгоценные металлы и камни, недвижимость

Особенности финансового рынка :

1. методом реализации признается потребительская стоимость финансового актива;
2. процесс реализации финансового актива происходит через создание определенных финансовых институтов;
3. финансовое обеспечение процесса потребления и инвестирования созданием условий накопления капитала и взятия его в долг;
4. воздействие на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.

Финансовый рынок – это система отдельных самостоятельных рынков. Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может стать товаром на нескольких рынках. Рынок недвижимости является одной из самых значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья – более 90%.

В Украине очень слабо развита система ипотечного кредитования. В Украине достаточно дорогие заемные средства, а внутренние ресурсы ориентированы на кредитование экспортно-импортных операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход ценными бумагами. В настоящее время риск вложений в недвижимость высок из-за ее низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств. Государство управляет на рынке недвижимости процессом активизации инвестиций, способствует привлечению денежных средств в реконструкцию, модернизацию или созданию новых основных фондов. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы, и из-за этого они становятся дорогими.

Существует взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком. Растут вложения в недвижимость – рынок оживляется, уменьшаются – рынок затихает. Кредиторов и инвесторов сдерживает экономическая нестабильность. Государственная поддержка необходима для активизации финансирования инвестиций в недвижимость.

К участникам процесса финансирования недвижимости относятся местные и федеральные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения, инвесторы и пр. Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости, обеспечивает либо государство, либо общественные организации Государство – это собственник множества объектов недвижимого имущества. Оно контролирует и устанавливает соблюдение правил и определенных норм, которые тесно связаны с функционированием рынка недвижимости; регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость.

Кредиторы – это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами. Инвесторами могут выступать физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать

Существует два типа инвесторов:

1. активные инвесторы занимаются строительством или финансируют его, развивают объект или управляют им;
2. пассивные инвесторы только финансируют проект и принимают дальнейшее участие в нем.

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

1. продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;
2. покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;
3. профессиональные участники – это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

Участники рынка недвижимости – это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риэлторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риэлтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риэлторы продают только свои услуги. В настоящее время ключевой фигурой на рынке недвижимости является девелопмент, который выполняет деятельность, связанную с управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Девелопер – организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Деятельность девелопера можно разбить на три этапа:

1. на начальном этапе анализируется возможность реализации проекта;
2. на втором этапе разрабатывается план по реализации проекта;
3. на третьем этапе происходит реализация инвестиционного проекта.

Девелопер старается организовать создание объекта недвижимости так, чтобы окупить все ресурсы, которые были инвестированы в этот объект недвижимости. В конечном счете его главной целью является получение прибыли от реализации объекта.

Под правом собственности на недвижимое имущество понимают правомочие определенного лица на владение, распоряжение и пользование имуществом в своих интересах. Под правом владения понимают возможность обладать определенной вещью. Право владения может осуществляться только в соответствии с законодательством. Основанная на законе эксплуатация имущества и получение прибыли или полезных свойств – это право пользования Под правом распоряжения понимают предоставление собственнику возможности на совершение определенных действий которые юридически определяют дальнейшую судьбу имущества.

Юридическое содержание права собственности составляет совокупность вышеперечисленных факторов. Законом устанавливаются основные особенности приобретения или же прекращения права собственности на имущество. Пользование, владение или распоряжение имуществом зависит от того, в какой собственности оно находится, т. е. в собственности гражданина или юридического лица, в собственности субъекта РФ или в собственности РФ и т. д. Виды имущества, которые также могут находиться только в муниципальной или государственной собственности, определены законом. Права собственников защищаются государством.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Коммерческие и некоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов учредителей, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Государственной собственностью в Украине является имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам Украины, краям, областям, городам областного значения. Земля и другие природные ресурсы являются государственной собственностью. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Общая собственность играет особую роль, так как возникает необходимость определения доли каждого собственника в праве собственности на имущество, которое находится в собственности двух или более лиц. В законе предусмотрено образование совместной собственности, оно наступает при вступлении более двух лиц в собственность на имущество, которое не разделяется без изменения его назначения.

Сделка – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Заключение сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому. У каждой сделки есть правовая цель, которая должна быть законной и осуществимой.

Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия:

1. сделка заключена дееспособными гражданами;
2. сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;
3. сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.

Сделки можно подразделить на несколько видов:

1. по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние
2. по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме. Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре;
3. по моменту возникновения: реальные; формальные;
4. по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;
5. по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;
6. по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;
7. по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;
8. по законности содержания: действительные; недействительные.

Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримая сделка недействительна по решению суда. Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения. Реституция влечет признание недействительности.

Различают следующие виды реституции:

1. двусторонняя – когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации;
2. односторонняя – когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Страница 5 из 26

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация . это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации. наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

К признакам классификации недвижимого имущества относят:

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления. сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

К методам классификации недвижимого имущества относят:

Иерархический метод классификации. последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).

Фасетный метод имеет следующие особенности:

Наличие только одной ступени классификации;

Разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

Высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость. обыкновенные здания для продажи или аренды.

В США выделяют пять типов недвижимости:

жилая. для личного использования (потребления);

коммерческая. для бизнеса, включая и продажу;

инвестиционная. для вложения капитала;

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

Личная жилая собственность;

Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную. здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки . участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости . земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

• земельные участки, предназначенные под застройку;
• природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

1. Понятие, признаки и классификация недвижимости

— другие исключительные права

В общем случае — недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Читайте также: Заявление на индексацию алиментов - образец

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Понятие объектов недвижимости и их классификация

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденным Верховным советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст.4). Затем этот термин был подтвержден в указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1)

Окончательно законодательно закреплено понятие недвижимости ГК РФ (ст.130). К недвижимым вешам (недвижимое имущество недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, предприятия как имущественные комплексы.

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122 от 21.07. 1997 г. «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними» — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты. которые связаны с землей так. что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе здания сооружения жилые и нежилые помещения леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы;

Земельным кодексом (ст. 6.) Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земли в Российской Федерации в зависимости от правового режима и целевого использования делятся на 7 категорий:

1)земли сельскохозяйственного назначения- для ведения сельского хозяйства; исследовательских и учебных целей: прочие:

2)земли населенных пунктов- для общественно-деловых целей: учебных целей: рекреационного и оздоровительного назначения: историко-культурного назначения: сельскохозяйственного использования: нужд промышленности, энергетики, транспорта инженерной инфраструктуры: связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и иных режимных объектов, объектов специального назначения (кладбища, свалки бытовых или промышленных отходов ит.п): природоохранного назначения, прочие;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- для
нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, обороны,
безопасности и космического обеспечения, прочие:

4) земли особо охраняемых территорий и объектов- для размещения объектов природоохранного назначения, природно-заповедного: оздоровительного, рекреационного, историко-культурное назначения, прочие:

5) земли лесного фонда- для нужд лесного хозяйства, обороны и иных режимных объектов, прочие:

6) земли водного фонда- для гидротехнических сооружений, для водохозяйственного использования, прочие;

7) земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т.е. их целевое назначение не определено.

постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель, особоохраняемых территорий:

правоудостоверяющих документах на землю (свидетельства, договора и иные документы):

документах государственного кадастра недвижимости:

документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство.

Читайте также: Вычет на ребенка, если родители в разводе

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (рис. 1). Земельный участок имеет фиксированные границы, точную площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики (например, кадастровый номер), отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельные участки классифицируются:

По способу образования (простые, сложные, многоконтурные, искусственные);

По целевому назначению (полевые, приусадебные, садовые, дачные, для индивидуального строительства);

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования, без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных норм может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Рисунок 1. Формирование и внесение сведений о земельном участке в базу данных ЕГРОН.

Неделимый участок – земельный участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его целевого назначения.

Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, землях и границах территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктах (объекты недвижимости).

Объекты недвижимости обладают целым рядом свойств (полезность, долговечность, стационарность, уникальность и т д).

Объектом недвижимости землю делает то или иное освоение зе­мельного участка. Именно реализация способа ос­воения или возможность такой реализации привлекательна для по­требителя и формирует спрос на рынке недвижимости, причем чем шире спектр возможных направлений использования земельного участка, тем выше может быть его стоимость. Соответственно со сто­роны потребителей возникает ряд требований к размерам и форме зе­мельного участка. Так, наиболее распространенными «дефектами» зе­мельных участков считают их небольшой размер, вытянутость, наличие тупого или острого угла в плане участка, непрямолинейную границу, неправильную конфигурацию участка и др. Поскольку тер­ритория представляет собой ограниченный ресурс, то формирование территориальных объектов должно быть подчинено требованию мак­симально эффективного использования земель. Границы сформированного объекта после фиксации в документах земельного кадастра I практически не поддаются корректировке, поэтому наличие дефекта затрудняет как оборот этого объекта, так и его развитие.

Здания как объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые (синонимы: строение, дом) рис.2.

Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание - предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.

Рисунок 2. Формирование и внесение сведений в БД ЕКОН об объектах капитального строительстваа.

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.

Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»

Помещения бывают жилые и нежилые. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и, соответственно, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также требованиям законодательства. Нежилое помещениене предназначено для постоянного проживания граждан.

Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество. Объект, не завершенный строительством, не является зданием, строением, сооружением, но которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации.

Недвижимостью признается и предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Участки недр - геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями - границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Часть земельного участка – определенная площадь данного земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота:

а)наличие объектов недвижимости (ОН)

б)вхождение в территориальную зону(ТЗ).

Территориальная зона , часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании в соответствии с земельным градостроительным, лесным, водным, о налогах и сборах, об охране окружающей среды и иным законодательством Российской Федерации или ее субъектов.(административно-территориальные единицы, зоны особого режима использования, зоны категорий земель, нарушенных земель, социально-экономические зоны)