Процент от удельного показателя кадастровой стоимости земли. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС - единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона - участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса - так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Время чтения: 4 минут

В основу массовой оценки земель заложен принцип классификации и разделения участков на группы и зоны. Населенные пункты делятся на кадастровые кварталы. Основные отличия земельных наделов в них – площадь, категория использования и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году. Если 2 первые величины собственникам известны, то третья нередко вызывает вопросы. Однако при установлении КС особое значение имеет именно удельный показатель.

Применение удельного показателя

Кадастровая оценка выполняется для всех , за исключением , в соответствии с Законом РФ от 25.08.1999 № 945 «О кадастровой оценке» и Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки» .

Цель определения стоимости каждого участка состоит в создании единой базы для налогообложения.

Данная оценка имеет статус государственной, поэтому полномочиями на ее проведение обладают специально созданные бюджетные учреждения. Их деятельность строится на принципах массовой оценки и применении удельного показателя. Этот метод предусматривает группирование всех земель РФ по принципу подобия.

Стоимость участков рассчитывается исходя из факторов ценообразования, характерных для определенной группы. Это могут быть:

• участки сельскохозяйственного назначения;
• участки для развития инфраструктуры;
• или общественно-деловые наделы;

Для каждого из перечисленных участков существует собственный набор ценообразующих факторов. Обычно во внимание принимают социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек. Именно поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка – цена за 1 м2 – может отличаться.

Для оценки каждой группы недвижимости разрабатывается определенная модель, по которой ведется расчет. В зависимости от характеристик участков в нее включаются факторы, более всего влияющие на их стоимость, например, местоположение объекта и его целевое назначение.

Расчет по удельному показателю (УПКС) применяется в случаях, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование нецелесообразно.

Более подробно о методах определения стоимости рассказано в статье .

Как рассчитывается удельный показатель

Земельный рынок России не однороден по своему составу. Все участки подразделяются на категории, принадлежность к которым значительно влияет на стоимость.

Самые дорогостоящие наделы – земли населенных пунктов. Это объясняется тем, что такие участки обладают большим диапазоном целевого использования, который отражается в Классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 .

При группировке земель для определения УПКС стоимости важное значение имеет разрешенное использование.

После разделения на виды разрешенного использования оценщик определяет основные ценообразующие факторы. Если речь идет о землях населенных пунктов, стоимость повышается за счет:

• привлекательного ландшафта и формы участка;
• расположения вблизи водоемов, лесов;
• удаленности от магистралей;
• низкого уровня шума;
• однородного социального окружения;
• будущей доходности.

К факторам, понижающим стоимость, относится небольшая площадь надела, изрезанная нестандартная форма, расположение вблизи промышленных предприятий и свалок, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выделяется эталон – участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа похожих объектов. Для каждой их них специалист собирает и анализирует информацию о сделках и создает формулу вычисления УПКС. После этого он рассчитывает удельный показатель для 1 м2 участка-эталона.

Где можно применить удельный показатель

Полученный УПКС для группы земельных участков утверждают органы местного самоуправления. Его можно применять для расчета стоимости земельных наделов определенного вида разрешенного использования по формуле:

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, для расчета берется удельный показатель с большим значением.

Хотя основаниями для определения УПКС являются объективные факторы, у применения обобщенных статистических методов есть ряд недостатков. К основным минусам массового подхода можно отнести следующие:

• получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
• расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
• игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
• возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Перечисленные аспекты приводят к завышению или занижению допустимых значений УПКС для каждой группы участков.

Методика расчета УПКС для земельного надела

В зависимости от вида разрешенного использования земель, указанного в , удельный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитываются сведения о недвижимости, содержащиеся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать реальности.

Например, для земель, отнесенных к группе «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» УПКС будет намного выше, чем для участков, входящих в категорию «для размещения производственных и административных зданий».

УПКС и модель оценки для земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом:

• валового дохода на единицу площади;
• коэффициента капитализации;
• затрат на возделывание земель.

Данные факторы не учитываются при определении удельного показателя КС . То есть основное значение для расчета УП имеет правильное отнесение участка к определенной категории и группе.

Хотя на местном и федеральном уровне постоянно принимаются нормативно-правовые акты по кадастровой оценке, пока нет единого документа, определяющего, как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют подходящий метод расчета УПКС земель.

Обжалование значения удельного показателя КС

Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, о чем размещается информация на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право в суде либо комиссии.

Удельный показатель, примененный при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие УПКС и основных характеристик, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить сведения о значениях, примененных при кадастровой оценке, и данные, позволяющие сверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.

Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку. По результатам рассмотрения обращения орган принимает решение о внесении изменений либо отказе.

Ст. 22 вышеупомянутого ФЗ № 237 устанавливает общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в данном случае будет рыночная оценка участка.

Заключение

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

• оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
• на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

• на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
• на основе капитализации расчётного рентного дохода;
• исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) - кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции - Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.

Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган определяет, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка, как установлено Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Впрочем, в этом же порядке определяется кадастровая стоимость иных объектов (приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113).

При определении кадастровой стоимости на основе удельных показателей кадастровый орган более свободен в принятии решений, следовательно, увеличивается риск неправильного определения кадастровой стоимости по причине ошибки специалиста кадастрового органа.

В данном случае возможно оспаривание действий кадастрового органа в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.06.09 № 21/09 указал, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий государственных органов (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), а нарушение допустил именно кадастровый орган, т. е. неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости.

Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость устанавливается и применяется на будущее время, т. е. вернуть уже уплаченные платежи за прошлые периоды невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11).

Таким образом, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки остаётся не так много времени, то нет смысла оспаривать старые результаты.

Итак, действия кадастрового органа оспариваются по правилам главы 24 АПК РФ. При этом следует помнить о том, что такое требование можно заявить в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Однако в зависимости от конкретных обстоятельств спор, в котором заявлены требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в порядке искового производства. Следовательно, применяется общий срок исковой давности три года.

Так, ВАС РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешённого использования и среднего удельного показателя должно происходить в порядке искового производства, поскольку споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей в сфере не только налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Таким образом, они рассматриваются по общим правилам искового производства, независимо от того, что причиной спора стали действия органов кадастрового учёта (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11).

Если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, который образован путём выделения, применяет средний удельный показатель для кадастрового квартала вместо удельного показателя преобразуемого участка, то он нарушает нормативные положения (п. 2.1.18 Методических указаний № 222) и следует ставить вопрос об оспаривании действий.

Если же кадастровый орган неправильно определил стоимость вследствие ошибочной квалификации назначения объекта, то такое требование рассматривается в порядке искового производства (при этом неправильность определения должен доказывать истец).

Есть ещё один способ, который представляется наиболее оптимальным, - добиться пересмотра кадастровой стоимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это не обжалование и не оспаривание, его можно применять и тогда, когда определена стоимость конкретного участка, и тогда, когда стоимость рассчитана по удельному (среднему удельному) показателю.

Государственная кадастровая оценка - это оценка массовая, которая направлена на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов. Разумеется, она менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка, поскольку не учитывает всех характеристик объекта. При массовой оценке даже простой осмотр объекта не обязателен.

Таким образом, индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Заявитель не оспаривает ни достоверность кадастровой стоимости, ни законность нормативного акта о её утверждении, ни действий кадастрового органа. Следовательно, эти вопросы не входят в предмет доказывания по делу.

Представляется, что этот способ - пересмотр кадастровой стоимости - удобен ещё и потому, что истцу не приходится доказывать незаконность нормативного акта или действия государственного органа, а также неправильность кадастровой оценки. Истец должен быть готов доказать основное - достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости, т. е. то, что представленный им отчёт об оценке рыночной стоимости является более справедливым и корректным, нежели результат государственной кадастровой оценки.

Для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Константин БУШУЕВ, эксперт ООО «Правовая оценка»

Очень часто, покупая землю по той или иной стоимости, люди даже не задумываются, как определяется цена. В основном на земельные участки цены на рынке определяются исходя из оценки, заданной в базе данных кадастровой службы. Такая цена называется удельный показатель кадастровой стоимости. Но как данная стоимость определяется, и какой орган занимается её установлением?

Общая стоимость земли определяется путём калькуляции котировки участка на единицу измерения его площади. Если с единицей измерения площади всё понятно, обычно это квадратный метр, то, что такое котировка земли не очень ясно.

На данный показатель оказывает влияние слишком много факторов, среди которых:

• категория и вид разрешённого использования земли;
• место расположения участка;
• политика местных властей;
• инвестиционная привлекательность;
• возможности капитализации;
• размер предполагаемых доходов и т.д.

Это значит, что при определении удельной стоимости в кадастровой службе всё зависит от региона. При этом разница от региона к региону может быть существенной. На сегодняшний день делаются попытки унификации данных показателей, но пока что сотрудники кадастровой службы устанавливают его исходя из местных нормативов.

По земельному законодательству все земли на территории России подразделяются на определённые классы по своим характеристикам и пригодности к эксплуатации.

Так, законодатель выделяет следующие категории земель:

1. Земли городов и посёлков.
2. Земли для сельхозпроизводства.
3. Леса.
4. Территории водных объектов.
5. Площади, занимаемы под объекты инфраструктуры.
6. Территории особо охраняемого характера.

Но в основном в свободном гражданском обороте находятся земли городов и посёлков, а также площади под сельскохозяйственное производство. Целевое назначение данных категорий и вид их разрешённого использования предполагает права частных лиц на них, в том числе и право собственности.

При покупке и продаже земель между частными лицами они вправе самостоятельно определять стоимость. Однако цена всё же не должна сильно отличаться от среднерыночной (установленной по законам свободного рынка) или кадастровой (определяемой исходя из котировки и площади).

Как уже было сказано, котировки играют ключевую роль при определении стоимости земель. Именно произведение котировок и площади представляет собой удельную стоимость того или иного участка. Но как определяются данные котировки?

Размер котировок напрямую зависит от категории земли и разрешённого вида использования. Учитывая, что основными объектами гражданского оборота являются земли двух, уже указанных категорий, то и исходить нужно из характеристик этих категорий земель.

Именно категория и тип земли дают представление о том, сколько прибыли можно получить от того или иного участка. Размер предполагаемой прибыли в течение определённого периода времени и представляет собой кадастровую стоимость одной единицы площади земли.

Так, при определении котировок земель сельского хозяйства и предполагаемой прибыли их подразделяют на следующие типы:

• земли уже эксплуатируемые в сельском хозяйстве;
• земли внутренней инфраструктуры объектов сельхозпроизводства;
• земли сельскохозяйственных водоёмов;
• ставшие непригодными наделы и только разрабатываемые участки;
• земли лесов в частной собственности;
• территории под пастбища.

Так как с уже пригодной для сельского хозяйства земли можно получить больше прибыли, соответственно и удельный показатель стоимости будет выше, чем, к примеру, земель под пастбищами.

В свою очередь земли городов и посёлков также разделены на следующие подтипы, исходя из которых, определяется их удельный показатель кадастровой стоимости:

• земли под постройки жилых объектов;
• территории общественно-деловых зданий;
• площади под объектами инфраструктуры;
• прилегающие сельхозугодья;
• площади под объекты отдыха населения.

Расчёт дивидендов для определения удельного показателя осуществляется высококвалифицированными специалистами в сфере финансов и экономики.

Расчёт осуществляется в два этапа:

1. Осуществляется вычисление предполагаемых дивидендов и удельного показателя земель по всей территории субъекта федерации (административной единицы. То есть выявляется средний показатель.
2. Осуществляется расчёт показателя отдельных объектов недвижимости.

Таким образом, процедура довольно сложная и выявить оценку точно без специальных знаний и навыков не представляется возможным.

Разумеется, по всей территории страны хоть цена и разнится, но формула вычисления удельного показателя едина. Так, чтобы выявить данный показатель необходимо размер предполагаемой прибыли с единицы площади земли умножить на срок долгосрочной капитализации. Как правило, этот срок равен 33 годам. Однако он может быть изменён, что существенно повлияет на кадастровую стоимость всех категорий земельных наделов.

Как уже говорилось, для расчёта удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка необходимо иметь начальные данные о финансовой рентабельности земли. Предположим, один гектар пригодной для сельского хозяйства земли в год дает 2-2,5 тысяч рублей прибыли. Умножаем на 33 и получаем примерно 66-82,5 тысяч рублей.

Однако на практике правильно пользоваться такой землей и получать такие прибыли не всегда возможно. По этой причине УПКСЗ таких земель на рынке обычно гораздо ниже кадастровой стоимости. По статистике стоимость 1 гектара такой земли в среднем по России составляет 30-40 тысяч рублей.

Другое дело земли населённых пунктов. Стоимость таких участков гораздо выше, чем цена вышеуказанных наделов. Ведь прибыль с таких участков рассчитывается исходя из жилплощади, которую можно возвести на нём.

В больших городах большинство земельных площадей предназначено для постройки многоквартирных домов. Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов рассчитываются соответственно. К примеру, стандартный девятиэтажный дом занимает площадь примерно 0,3 гектара. В таком многоквартирном доме примерно 3 тысячи квадратных метров жилой площади. За основу стоимости берётся рыночная цена за предыдущий срок капитализации. Но это происходит не всегда, каждый финансовый институт имеет свои методы определения отправной стоимости.

Стоимость 0,3 гектара, предназначенного для постройки многоквартирного дома, составляет цену жилой площади в нём минус предполагаемые расходы. Стоимость такой земли напрямую зависит от рынка жилой площади. Поэтому обычно кадастровая стоимость квартир в городах намного ниже среднерыночной.

Всё это носит название модели оценки, и у каждого специалиста она своя. Обычно работает целая группа специалистов. Их задачей является учёт всех ценообразующих факторов.

Модель оценки и ценообразующий фактор

Модель оценки представляет собой формулу расчёта или специальное уравнение, которое разрабатывается для выявления прибыльности того или иного участка земли. Данное уравнение включает все необходимые факторы, которые влияют на образование цены. Именно совокупность таких факторов и является прибылью.

Фактором, образующим цену, можно назвать характеристики объекта недвижимости. Данные характеристики могут быть как качественными, так и количественными. К примеру, если объектом представлен многоквартирный дом, то за фактор ценообразования может быть принят размер жилой площади или отдалённость от значимых объектов инфраструктуры и т. д.

Способ сбора данных о тех или иных факторах оценщиком определяется самостоятельно. За достоверность представленных сведений оценщик несёт административную и имущественную ответственность.

Итогом работы оценочной группы должен стать удельный показатель, который представляет собой стоимость единицы площади объекта, чаще всего одного квадратного метра. Данный показатель умножается на общую площадь объекта. Иной порядок определения стоимости объекта недвижимости признаётся недействительным.

На практике могут встречаться объекты недвижимости, определить стоимость которых по общей модели оценки невозможно. В таких случаях по решению оценочной группы или оценщика проводится определение стоимости индивидуально для данного объекта.

По итогам подобной оценки составляется отдельный отчёт. В нём указываются все факторы, которые были учтены при проведении процедуры. Такие документы должны прилагаться к сведениям о стоимости имущества и их можно скачать из онлайн ресурса кадастрового органа.

Поправочный коэффициент также является своего рода индивидуально применяемым инструментом в зависимости от отдельных характеристик объекта недвижимости. Суть его заключается в преуменьшении или, наоборот, в преувеличении той или иной характеристики исходя из ситуации.

Так, к примеру, если жильё является ветхим или срок эксплуатации здания приблизился к концу, то, скорее всего, поправочный коэффициент будет иметь уменьшающее значение. Или если начинается строительство какого-либо значимого объекта (военная часть, горнодобывающий объект и т.д.), то близлежащие земельные участки при переоценке могут подняться в стоимости.

В зависимости от объекта недвижимости для оценки могут понадобиться различные документы.

Так, для оценки земельного надела необходимо собрать следующие документы:

• заключение кадастрового инженера (кадастровый план);
• кадастровый паспорт объекта;
• УПКС (если нет, то начальной стоимости);
• документы на здания и сооружения.

В особых случаях могут понадобиться справки из государственных органов:

• план градостроения с обозначением объектов (в том числе и планируемых) инфраструктуры;
• план зон застройки из архитектурной службы.

Для оценки стоимости сооружений применяются иные модули оценки, так что могут понадобиться следующие документы:

• проектная документация;
• строительная смета;
• план из БТИ;
• заключение технической инвентаризации (также из БТИ);
• правоустанавливающий на здание документ (если есть).

Если здание является новостройкой, то достаточно представить документ, определяющий право собственности заявителя на земельный участок, на котором новостройка располагается.

Информация о цене объекта представляет собой ныне сложившийся уровень стоимости схожего по характеристикам недвижимого имущества за определённый период. Как правило, за такой период берутся последние пара лет. Кроме того ценовая информация определяется на объекты, в отношении которых недавно была проведена переоценка, они были выставлены на реализацию или были недавно куплены.

Найти подобные сведения об объектах недвижимости можно на сайте Росреестра. Для этого сначала необходимо найти сам объект. Могут понадобиться данные о самом объекте (кадастровый номер или адрес). В развернутом информативном окне объекта есть блок «Ценообразующие факторы», под которым есть кнопка «посмотреть». Нажав на него можно получить сведения о факторах образования цены, которые были использованы оценочной группой.

Можно узнать при изменении каких рыночных факторов изменится цена на тот или иной объект недвижимости. Обладая такой информацией можно осуществить продажу объекта намного выгоднее или же купить дешевле. На практике подобные сведения имеют не столь большое значение, сколь широкое применение.

Практическое значение удельной стоимости

На практике удельный показатель очень часто меняется. По всем регионам России данный показатель обновляется каждый отчётный квартал. Значение заключается в том, что рынок недвижимости является довольно нестабильным и цены то растут, то падают. Разрыв цен между кварталами может быть весьма существенным, что не может не стать полем для спекуляций.

С этой целью удельная кадастровая стоимость служит отправной точки для обозначения начальной стоимости однотипной группы объектов. Определив удельную начальную цену на отдельные группы объектов недвижимости, государство устанавливает минимальный ценовой уровень, ниже которого как в публичном, так и в частном гражданском обороте стоимость быть не может.

Говоря об установленных законом случаях практического применения удельной стоимости по кадастру, к ним относят следующие:

• определение размера налога на имущество;
• оплата стоимости жилья по социальному найму;
• выкуп земли у государства (платная приватизация).

Законом могут быть установлены и иные случаи, когда учёт удельного показателя кадастровой стоимости будет обязательным.

Что касается налогообложения, то размер его зависит не только от кадастровой стоимости, но и от категории земель. Так, в зависимости от категории налог может розниться от 3 до 10 процентов. Кроме того, согласно политике местной администрации размер налога может быть уменьшен. На сегодняшний день расчёт налога исходя из кадастровой стоимости является обязательным для большинства регионов страны. Однако в определённых регионах расчёт по инвентаризационной стоимости всё еще возможен вплоть до 2020 года.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.

В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы (для Москвы – это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует , что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

• его вид разрешенного использования , определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости , определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.

В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 - Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

При этом, если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.

Необходимо отметить , что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:

• субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков , подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации ;
• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

Как отмечалось выше, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Последняя кадастровая оценка проводилась в городе Москве в 2007г. В этой связи, новая кадастровая оценка в г. Москве должна завершиться не позднее конца 2012 года. При этом, учитывая особую значимость московских земель, можно предположить, что новые удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков города будет определены в размере, существенно превышающем нынешние показатели.