Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Можно ли и как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? Куда и кому обращаться для оспаривания

03.05.2024

Оспаривание кадастровой стоимости требуется, чтобы снизить налоги, которые компания платит за использование зданий или земли. В 2019 году вступят в силу изменения в НК РФ, это отразится на процедуре оспаривания.

Как оспорить кадастровую стоимость помещения, здания или иного объекта недвижимости

Когда Росреестр проводит кадастровую оценку, он устанавливает стоимость земельных участков, а также зданий и иных сооружений, которые находятся на участке. Показатели, которые определяет ведомство, влияют на:

цену объекта (участка земли, здания, помещения в здании и т. д.);
величину налогов, которые нужно платить за это имущество.

Выяснить, как оценили объект, можно на сайте Росреестра. Введите один из реквизитов:

кадастровый номер;
условный номер;
адрес, по которому находится земельный участок, здание или помещение;
номер права.

Нередко стоимость, которую определили в ведомстве в ходе оценки, превышает рыночные показатели. Тогда собственник объекта недвижимости или иное лицо вправе начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Это позволит снизить налоги или цену.

Гость, знакомьтесь - !

Шаг 1. Убедитесь, что у вас есть право оспорить кадастровую стоимость объекта

Возразить против итогов оценки Росреестра вправе организации и граждане, на права и обязанности которых эти результаты влияют (). Например:

собственник, в том числе владелец доли в недвижимости;
бывший владелец, который оспаривает стоимость как налогоплательщик;
обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, исключительного право выкупить или арендовать землю, которая находится в госсобственности или в собственности муниципалитета;
арендатор, если арендную плату определили на основании показателей, которые установил Росреестр. Арендатору для оспаривания потребуется письменное согласие владельца недвижимости;
фактический пользователь земли, если плату за сервитут соотнесли с этим показателем ( постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28).

Кроме того, госорганы или органы местного самоуправления могут оспорить стоимость по объектам, которые находятся в их собственности.

Шаг 2. Проверьте, что для обращения есть основания

Чтобы начать пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта, нужны основания. Их два:

Итоги госоценки основаны на недостоверных данных. Например, оценщик ошибся в расчетах, неправильно выделил условия, которые влияют на стоимость и т. п.
Определяют рыночную стоимость объекта на тот день, когда зафиксировали кадастровую ( , п. 13 постановления № 28).

Шаг 3. Проверьте сроки

Когда Росреестр завершает процедуру оценки, ее итоги вносят в ЕГРН. С этого момента начинает течь срок оспаривания кадастровой стоимости земли, зданий, помещений и т. д. Заявитель вправе обратиться до того момента, как в ЕГРН внесут новые результаты (ч. 4 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если новых данные не вносили, срок обращения со дня фиксации первоначальных показателей – 5 лет (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ). Этот срок можно восстановить по решению суда (абз. 3 п. 8 постановления № 28).

Для оспаривания архивной кадастровой стоимости действует особый срок. Пересмотр таких показателей допускают, если на день обращения итоги переоценки можно применить для указанных законом целей (абз. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ, п. 14 постановления № 28).

Шаг 4. Определите, в какую инстанцию обратиться

Заявление об оспаривании можно подать:

в специальную комиссию Росреестра по рассмотрению споров;
в суд.

С 2017 по 2020 годы действует переходный период, в течение которого кадастровую оценку проводят либо согласно закону № 237-ФЗ, либо в рамках закона № 135-ФЗ. Выбор инстанции зависит от того, какими нормами руководствовались при проведении оценки. Если правилами закона № 237-ФЗ, то с 10 августа 2017 года при оспаривании кадастровой стоимости соблюдать досудебный порядок не обязательно. Можно сразу подавать заявление в суд (ч. 1 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если по правилам закона № 135-ФЗ, то сначала нужно подать документы в комиссию, и только после этого в суд (если с решением комиссии не согласны). Досудебный порядок нужно соблюдать, если это специально оговорили в законе (ч. 4 ст. 245 КАС РФ).

Чтобы определить, в какую инстанцию подавать заявление и документы, узанйте, каким законом руководствовались в ходе оценки.

Шаг 5. Подайте документы и получите решение

Если вы решили обратиться в комиссию, или этого требует закон, подготовьте:

Заявление. Укажите наименование компании, ее адрес, а также инстанцию, в которую обращаетесь. Опишите, почему считаете необходимым пересмотреть стоимость ().
Выписку из ЕГРН со сведениями об актуальных показателях стоимости.
Копию правоустанавливающего документа (договор, решение суда и т. д.) или правоудостоверяющего (свидетельство о праве собственности и т. д.). Это нужно, если стоимость оспаривает собственник объекта (ч. 9 ст. 22 закона № 237-ФЗ). В некоторых случаях копию нужно заверить у нотариуса (ч. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).
Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Отчет предоставьте в бумажном и электронном виде на электронном носителе.
Документальное подтверждение, что при госоценке оценщик опирался на недостоверные данные. Это нужно, если стоимость оспаривают по такому основанию (ч. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

В течение месяца со дня поступления комиссия рассмотрит заявление. Заявитель вправе в этом участвовать (ч. 19, 20 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 приказа № 263). Решение сообщат заявителю в течение 5 дней с даты, когда его примут. Комиссия либо решит пересмотреть стоимость, либо откажет в удовлетворении просьбы (ч. 15 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке понадобится такой же комплект бумаг, как и для обращения в косиссию. Обратите внимание, что понадобится подтверждение соблюдения досудебного порядка, если этого требовал закон. Заявление в суд оформите по общим правилам подготовки процессуальных документов. Правильно укажите:

суд, который должен рассмотреть дело. Такие дела ведут суды общей юрисдикции по правилам глав 22 и 25 КАС РФ;
ответчика.

В качестве ответчика могут фигурировать:

Соответчики Росреестр и орган власти, который утвердил спорные результаты. В этом случае обращайтесь в суд по месту нахождения организации, которая заказала работы по определению стоимости, или госоргана, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 постановления № 28).
Комиссия при Росреестре, если вы не согласны с ее решением (п. 7 постановления № 28).

Сроки рассмотрения дела в суде зависят от характера требований:

В течение месяца, если заявитель оспаривает поведение комиссии.
В течение 2 месяцев в остальных случаях (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит иск об оспаривании кадастровой стоимости, он укажет в судебном акте новые показатели и дату подачи:

иска;
заявления в комиссию, если компания сначала обращалась туда.

Сейчас по этой дате определяют, с какого момента установить новую стоимость объекта (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). Обратите внимание, что с 1 января 2019 года такой порядок поменяется.

Что повлияет на оспаривание кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2019 часть 15 статьи 378.2 НК РФ вступит в силу в новой редакции. По правилам, которые действуют сейчас, перерасчет стоимости делают для периода, ограниченного датой подачи заявления. С нового года перерасчет будут делать с другой даты. Теперь стоимость перерассчитают с начала налогообложения объекта недвижимости.

Таким образом, если компания оспорит в комиссии или суде показатели, которые установили в 2017 году, налоги перерассчитают с 2017 года.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
Юридические лица – аналогично физлицам.
Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,

ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ДЕЛ ОБ ОСПАРИВАНИИ

РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, и Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации", постановляет дать следующие разъяснения:

1. Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 375 , , Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее - объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также - заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости ( Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

КонсультантПлюс: примечание.

Статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ утратила силу с 1 января 2017 года в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся в кадастр недвижимости, являющийся реестром Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления, оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений; с 15 сентября 2015 года по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (пункт 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), Закона об оценочной деятельности, глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федерального закона от 8 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").

2. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 года - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

3. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

В силу взаимосвязанных положений части 1 статьи 154 и части 1 статьи 246 ГПК РФ споры о пересмотре кадастровой стоимости разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд по правилам главы 23 ГПК РФ.

С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ, пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные соответственно главой 25 ГПК РФ, главой 22 КАС РФ.

5. В целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей (пункт 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ, пункт 15 статьи 20 КАС РФ). В зависимости от субъектного состава участников спорных правоотношений судья отказывает в принятии заявления в части требований, не подлежащих совместному рассмотрению, на основании пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ, пункта 1 части 1 статьи 128 КАС РФ либо возвращает его в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, пунктом 2 части 1 статьи 129 КАС РФ.

В связи с тем, что правила производства по делам об оспаривании нормативных правовых актов установлены главой 24 ГПК РФ, главой 21 КАС РФ, требование о признании нормативного правового акта недействующим также не может быть рассмотрено совместно с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При этом следует учитывать, что при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

6. С заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373 , , НК РФ).

В отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени соответствующего публично-правового образования, вправе обратиться в суд по месту нахождения такого объекта недвижимости с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. С учетом этого указанные органы вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.

Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости ( ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2 , пункты 2 , 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Прокурор в случаях, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ и статьей 39 КАС РФ, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

7. В силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда. Например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости ( и часть 3 статьи 247 КАС РФ).

8. Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

Решения и действия (бездействие) Комиссии могут быть оспорены в срок, установленный частью 1 статьи 256 ГПК РФ, частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

10. В силу абзаца первого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в Комиссии и в суде.

Для физических лиц обращение в Комиссию с таким заявлением не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В силу главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 11 НК РФ индивидуальный предприниматель - физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В связи с этим на него не распространяются требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию.

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральным законом от 29.07.2017 N 274-ФЗ с 10 августа 2017 года признан утратившим силу пункт 5 части 2 статьи 246 КАС РФ. Из перечня документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исключено положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отсутствие названных документов является основанием для оставления заявления без движения в соответствии со статьей 136 ГПК РФ, статьей 130 КАС РФ, а в случае неустранения указанных в определении судьи недостатков - основанием для его возвращения (пункт 1 части 1 статьи 135 ГПК РФ, пункт 7 части 1 статьи 129 КАС РФ, части 4 и 5 статьи 246 КАС РФ).

Если факт отсутствия необходимых документов, в том числе отчета об оценке, составленного на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости и (или) экспертного заключения саморегулируемой организации на этот отчет, выяснится в ходе рассмотрения дела, суд предоставляет административному истцу срок для устранения нарушений, а в случае их неустранения на основании пункта 5 части 1 статьи 196 КАС РФ оставляет заявление без рассмотрения.

12. Необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Если изменение качественных и (или) количественных характеристик не повлекло изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, то дата определения кадастровой стоимости этого объекта не изменяется.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

13. При рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

14. В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ.

15. Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2 , пункт 1 статьи 391 , пункт 2 статьи 403 НК РФ, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

16. Необходимо учитывать, что в случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в государственный кадастр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования в порядке части 1 статьи 39 ГПК РФ, части 1 статьи 46 КАС РФ и оспорить результаты очередной кадастровой оценки.

В таком случае заявитель вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, когда это установлено законом, и представления соответствующих доказательств.

17. При разрешении дела по заявлению участника долевой собственности суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Если участники долевой собственности, вступившие в дело в качестве заинтересованных лиц, возражают относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд оценивает эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

18. При рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

В той части, в какой эти нормативные правовые акты порождают правовые последствия для налогоплательщиков, они действуют во времени в порядке, определенном федеральным законом для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах ( НК РФ).

Например, нормативный правовой акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, опубликованный 15 декабря 2014 года, для целей налогообложения подлежит применению с 1 января 2016 года.

19. По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, КАС РФ).

Стороны также вправе урегулировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (например, на одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости), которое должно содержать условия примирения, а также порядок распределения судебных расходов (часть 4 статьи 46 , КАС РФ).

20. Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1 , Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4 , статьи 15 , абзаца четвертого статьи 15.1 , статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, КАС РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

21. Суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы (статья 188 ГПК РФ, статьи 50 , КАС РФ).

Следует иметь в виду, что в качестве специалиста не может быть привлечено лицо, находящееся в служебной или иной зависимости от лиц, участвующих в деле, например, член комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 18 ГПК РФ, КАС РФ).

22. В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет (статья 69 ГПК РФ, КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

23. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79 , 80 ГПК РФ, статьи 77 , КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (

Любой объект недвижимости, будь то земельный участок или квартира, подлежит обязательной государственной кадастровой оценке. Поскольку стоимость оценивается по обобщенным и усредненным показателям, зачастую она завышается. А ведь именно на основании кадастровой стоимости начисляются налоги. Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры и как это сделать?

Почему нужно

В российском налоговом законодательстве закреплена норма, по которой размер налогообложения за имеющуюся в собственности недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Данный показатель высчитывается оценщиками. В большинстве случаев высчитанная является неактуальной. Ведь меняются жилищные условия, вносятся поправки в законодательство. Изменение кадастровой стоимости возможно только после ее оспаривания. С помощью этой процедуры можно уменьшить размер оплачиваемых налогов.

Как определяется кадастровая стоимость?

Данный показатель вычисляется на основании результатов проведенной кадастровой оценки. Государственная оценка проводится по распоряжению органов власти субъектов Российской Федерации или местных муниципалитетов. Далее выявляется список тех объектов недвижимости, которые необходимо оценить. Выбор конкретного независимого оценщика производится по конкурсу. После того как оценщик выполнит свою работу, результаты мероприятия утверждаются региональными или муниципальными органами власти. После утверждения кадастровой стоимости результаты вносятся в ГКН. Переоценка кадастровой стоимости, согласно действующим законодательным нормам, производится раз в пять лет, а в Москве и Санкт-Петербурге - с периодичностью в два года.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнается кадастровая стоимость по адресу объекта недвижимого имущества через сайт Росреестра. Для этого необходимо ввести адрес на странице сайта со справочной информацией. Также можно использовать кадастровый номер объекта.

Также кадастровый номер по адресу определяется и по публичной карте, которая также имеется на портале Росреестра.

Чтобы получить на руки официальную бумагу, подтверждающую кадастровую стоимость, следует сделать запрос через портал Росреестра либо в следующих организациях:

отделение Федеральной кадастровой палаты,
многофункциональный центр.

Кто может потребовать снижения кадастровой стоимости?

Оспаривать этот важный показатель могут:

собственники объектов недвижимости, в том числе долевые,
собственники, обладающие правом на пожизненное владение наследуемым объектом или постоянное использование,
предыдущие собственники, которые желают снизить сумму начисленных им налогов на недвижимость,
арендаторы государственных или муниципальных объектов недвижимости, когда размер ежемесячной платы определяется кадастровой стоимостью,
прокуроры, которые защищают интересы граждан, государства, муниципалитетов, субъектов Федерации,
лица, обладающие исключительным правом на аренду или выкуп недвижимости из муниципального или государственного владения, когда цена определяется на основании кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если оспаривают стоимость бывшие собственники, этот показатель может быть пересмотрен на налоговый период, в течение которого подается заявка. Кадастровую стоимость за предыдущий период пересматривать не будут.

Причины для оспаривания

Как оспорить До того как начать процесс оспаривания, следует убедиться в том, что для этого есть веские основания. Вот основные причины для оспаривания:

при определении стоимости применялись сомнительные и неточные коэффициенты и данные;
несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей, когда оценивание производилось сравнительно давно;
применение обобщенных методик оценки без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости;
внесение поправок в законодательство.

Методы вычисления стоимости постоянно изменяются. К тому же они сугубо индивидуальны для каждого региона.

Обращение в комиссию Росреестра

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Сделать это можно при обращении в специальную комиссию, которая была создана Росреестром. Право на оспаривание результатов неудовлетворительной оценки кадастровой стоимости закреплено в российском законодательстве.

Комиссии, ответственные за рассмотрение споров, работают во всех административных единицах РФ. Состав утверждается Росреестром. Как правило, в нее входят ответственные лица Росреестра, сотрудники Кадастровой палаты и местной администрации, а также представители независимых оценочных бюро.

Оспаривание кадастровой оценки начинается только в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее обращение заинтересованных сторон.

Комиссия принимает и рассматривает абсолютно все обращения. При этом заявку могут подавать как физические, так и юридические лица. Более того, обращаться в комиссию могут и различные организации государственной структуры, например местная администрация, когда у них возникают споры в отношении находящегося в собственности имущества.

К заявлению прилагается пакет документации, который включает в себя:

Заявление о пересмотре.
на квартиру. Росреестр, а точнее, Кадастровая палата, являющаяся его неотъемлемой частью, занимается выдачей этого документа. Паспорт может быть выдан только после того, как будет произведен технический учет. Периодически данный документ нужно обновлять, поскольку его срок действия составляет ровно один год. В кадастровом паспорте должны указываться адрес объекта недвижимости, годы постройки и последнего проведенного капитального ремонта, примененные при возведении стен и перекрытий материалы. Помимо этого важно, чтобы было отмечено наличие коммуникационных систем (канализации и водопровода), а также тип отопления помещения. Он выдается в филиале Кадастровой палаты либо в МФЦ. Период изготовления паспорта составляет 5 рабочих дней.
При наличии права собственности на квартиру ее владелец, подающий заявление, должен представить соответствующую документацию, подтверждающую данный статус. Также подойдет нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности.
Если причиной оспаривания является наличие недостоверных сведений об объекте недвижимого имущества, потребуется подтверждающая документация.
Результаты отчета по оценочным работам, где отражается актуальная стоимость квартиры на рынке недвижимости.
К документам прилагается заключение эксперта оценочного бюро. Данная бумага должна содержать информацию, аргументирующую факт несоответствия кадастровой стоимости рыночной. Также должно быть указано, что заключение составлено в соответствии с действующими законодательными нормами РФ, а также нормативами и правилами, касающимися оценочных работ.

Полный пакет документации передают в комиссию через региональный филиал Росреестра.

Если же комиссия Росреестра отказывается производить пересмотр кадастровой стоимости, собственник вправе обращаться в суд с исковым заявлением.

Важно заметить, что физические лица, а также индивидуальные предприниматели вправе подавать заявление сразу в суд, либо для начала они могут попробовать обратиться в комиссию. Однако юридические лица, государственные структуры, муниципалитеты такого права не имеют: они должны обязательно обращаться в комиссию и получить ее решение.

Оспаривание в суде

Снижение кадастровой стоимости через суд невозможно без составления искового заявления. В этой ситуации в качестве ответчика по делу выступает государственная служба Росреестр.

Перечень документации, который необходимо приложить к заявлению, аналогичен тому, который подается в комиссию Росреестра. Однако в качестве дополнения необходимо оплатить государственную пошлину за рассмотрение судебного иска. К документам нужно приложить соответствующую квитанцию. Госпошлину взимают только в случае рассмотрения судебных споров.

Снижение кадастровой стоимости возможно только в случае полного удовлетворения иска в пользу собственника-истца. После этого Росреестр должен занести в базу данных (государственный кадастр недвижимости) соответствующие изменения. В ГКН содержится информация, на которую ссылаются при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Кстати, большинство исков по оспариванию кадастровой стоимости квартир удовлетворяются, чего не скажешь о земельных участках. При оценивании квартир и жилых домов довольно часто возникают обстоятельства, при которых совершаются фактические ошибки. Стоимость квартиры вычисляется с точностью до рубля.

Довольно распространенной ошибкой собственников является то, что к судебному иску они прикладывают договор о покупке жилья. Владельцы квартир наивно думают, что цена в договоре каким-то образом поможет оказать влияние на кадастровую стоимость. Но на деле все обстоит иначе. Ни сотрудникам Росреестра, ни судьям не нужен договор. Сумма, которая в нем указывается, никак не связана с кадастровой оценкой объекта недвижимости.

Кто будет ответчиком?

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры, мы уже разобрали. А кто же будет выступать в качестве ответчика при рассмотрении дела в суде? Вариантов здесь может быть несколько:

местная администрация или муниципалитет региона России, в обязанность которых входило утверждение результатов кадастровой оценки,
филиал Росреестра в конкретном субъекте Федерации, поскольку он выполняет функции по проведению государственной кадастровой оценки,
служба, которая несет ответственность за исправление кадастровых и технических ошибок, когда стоимость нужно снизить по причине недостоверности информации об объекте недвижимости.

Помимо вышеперечисленных организаций, суд вправе привлечь к рассмотрению дела и лиц, интересы которых затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости квартиры. Ими могут быть бывшие собственники и владельцы долей.

Оспаривание через посредников

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры через посредников? Нередко собственники недвижимости прибегают к помощи профессионалов. Сначала необходимо произвести оценочные работы. Для их выполнения обязательно нужно иметь специальную лицензию. Этими работами занимаются оценочные бюро.

После того как у владельца будут на руках результаты оценки, необходимо обращаться в суд. Для этого нужно нанять грамотного юриста, который имеет опыт в решении таких спорных ситуаций.

Сроки

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подавать в 5-летний период после внесения информации в ГКН касательно конкретного объекта недвижимости. При этом дата внесения в ГКН отражается и в документах, подтверждающих кадастровую стоимость. Если собственник собрался подавать заявление в суд, необходимо удостовериться, что стоимость квартиры или информация об объекте не поменялись. Срока исковой давности у данных дел нет, поэтому заявление можно подавать в любое время.

Период рассмотрения заявления в комиссии, утвержденной Росреестром, составляет 1 месяц с даты подачи документации. В судебном порядке заявление рассматривается как минимум 2 месяца. По определенным обстоятельствам этот период может увеличиваться, к примеру из-за переноса заседаний, назначения экспертизы.

Возмещаются ли расходы за переоценку?

Возместить средства, потраченные на переоценку стоимости недвижимости, можно только при удовлетворении иска собственника. При этом потребовать потраченную сумму можно с государственной структуры, которая утвердила кадастровую стоимость. В случае когда причиной переоценки была возмещением расходов будет заниматься организация, допустившая ошибку.

Можно ли обжаловать решение при отказе?

Если комиссия Росреестра отказалась изменять кадастровую стоимость, ее решение собственник может оспорить в суде. Если же суд отказал в пересмотре стоимости, его решение также может быть обжаловано. Сделать это можно в судебной коллегии по гражданскому делопроизводству российского Верховного суда.

Кадастровая стоимость квартиры напрямую определяет размер начисляемого налога на недвижимость. В большинстве случаев этот показатель является завышенным. Для снижения кадастровой стоимости должны быть веские основания, которые подтверждаются документально. Чтобы исправить ситуацию, необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре либо в суд. Для этого необходимо узнать кадастровый номер по адресу и собрать полный комплект документов. Срока исковой давности для подачи заявления не существует. Период рассмотрения заявления в комиссии составляет 30 дней, а в суде - от 2 месяцев. Решение суда может быть оспорено. Для этого необходимо подать исковое заявление в Верховный суд. Судебные издержки и расходы на проведение переоценки возмещаются в случае принятия решения в пользу истца. Помимо этого к процессу можно привлечь квалифицированного юриста.

Помимо «административного» (В Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) существует возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости через суд.

Процедура рассмотрения исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 Кодекса административного судопроизводства (КАС) РФ.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через суд необходимо составить исковое заявление или обратиться в юридическую компанию для составления такого заявления. В ст. 246 КАС РФ определен печень тех документов, которые необходимы для подачи искового заявления в суд. Стоит обратить внимание, что КАС РФ предъявляет специальное требование к лицу, которое может быть представителем по делу: наличие высшего юридического образования.

Важно уточнить, что граждане (физические лица) могут обратиться с исковым заявлением в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию при Росреестре, в то время как для юридических лиц до августа 2017 г. был предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Но после вступления в силу с 10 августа 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ предварительное обращение в Комиссию больше не является обязательным и юридические лица также могут сразу обращаться в суд.

В зависимости от того, предшествовало ли подаче иска досудебное обращение в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре, в суд может быть подано:

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

2. Административное исковое заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Непосредственно само исковое заявление может содержать следующие требования:

об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки.

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и Росреестр.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

1. Наименование суда, в который вы направляете иск.

2. Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты.

3. Наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

Необходимые документы

К административному исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

решение комиссии (при наличии);

документ, подтверждающий уплату госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);

документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом;

иные документы, подтверждающие требования.

С административным исковым заявлением по оспариванию кадастровой стоимости и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (см. п. 15 ст. 20 КАС РФ и п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Подать административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно в следующие сроки:

в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии - в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о таком решении.

С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости заявитель должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его .

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как правило, для вынесения решения по оспариваемой кадастровой стоимости судом назначается специальная (судебная) оценочная экспертиза. Цель судебной экспертизы - независимое (и для истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту рассмотрения результатов оценки данной экспертизы и выносится судебное решение.

Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается, чаще всего, положительным решением суда, за исключением немногих случаев, когда, например, выявляются серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).

Например, в 2017 г. в судах было инициировано 15 817 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате рассмотрения таких споров требования истцов были удовлетворены в отношении 8 164 исков, т.е. более чем в половине случаев.